Временно на сайте некоторые статьи не свернуты. Заранее прощу прощения за неудобность прочитывания.

Перепланировка: что можно и что нельзя?

Целью нового порядка переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является максимальное облегчение процедуры получения согласования на проведение этих работ жителями Москвы. Надо знать, что повышение комфортности проживания не должно отрицательно влиять на безопасность, конструктивную прочность здания, и не должно представлять собой угрозу для жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 
 

Что необходимо знать, если вы решили изменить планировку своей квартиры (алгоритм действий): 

Прежде всего – рекомендуем получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции. Где: в службе «одного окна» Мосжилинспекции – Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе (адреса, телефоны, режим работы указаны на официальном сайте Мосжилинспекции: (раздел «Контактная информация»).

 

1. Получить технический паспорт жилого помещения.

Где: в Территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). Адреса и телефоны можно найти на интернет-сайте БТИ. Если Вы имеете на руках Технический паспорт квартиры, изготовленный Департаментом жилищной политики и жилищной фонда города Москвы, в состав которого входит Раздел 1 «Сведения адресного и технического учета», то обращаться в Территориальное бюро технической инвентаризации не надо. Данный паспорт будет принят у Вас при подаче пакета документов и возвращен вместе с Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Дополнительную информацию можно получить в «Центре паспортизации помещений» по тел. 8 (495) 632-23-12

 

2. Заказать проект перепланировки.

Где: у автора проекта дома, а в случае отсутствия автора - в любой проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам.

 

3. Сдать пакет документов в службу «одного окна» Мосжилинспекции либо Многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ). 

Где: адреса и телефоны Мосжилинспекции, МФЦ.

Состав пакета документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (установлен Жилищным кодексом Российской Федерации):

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
  • технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
  • согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме (для нежилых помещений – согласие собственника помещения).

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.

В связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять правоустанавливающие документы с 15 апреля 2012 г. и технический паспорт жилого помещения - с 25 мая 2012 г. То есть эти документы будут получены Мосжилинспекцией в виде электронной копии.

При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:

  1. план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  2. копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;
  3. копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;
  4. документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;
  5. кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

В этой ситуации, так же в связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять с 15 апреля 2012 г. план объекта недвижимости, документ, удостоверяющий право на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка. Данные документы будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно в Росреестре и ГУП МосГорБТИ и получены в течение 5 дней в электронном виде

Так же, согласно новым требования к организации проведения переустройства и перепланировки помещений, от заявителя не требуется предоставлять заключение о Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения, данное заключение в рамках предоставления государственной услуги получает Мосжилинспекция, кроме тех случаев, когда:

  • помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
  • помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме - памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома - памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

 

Что не требует разрешения

  • ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
  • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
  • перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
  • установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
  • Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
  • Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
  • Перестановка нагре вательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
  • Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

 

Что можно сделать без проекта и разрешения и оформить потом в уведомительном порядке

  • Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь
  • Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
  • Остекление лоджий и балконов по типовым проектам
  • Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
  • Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
  • Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)
  • Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

 

Что можно делать по проекту

Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения, и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся, например, устройство полов, работы, затрагивающие архитектурный облик фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, работы, связанные с газом и другие. С полным списком можно ознакомиться на Интернет-сайте и в службах «одного окна» Мосжилинспекции.

 

Чего нельзя делать. Не допускается:

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
  • Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
  • Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
  • Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
  • Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.
  • Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • Перевод технических подполий в подвалы.
  • Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
  • Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  • Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
  • Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
  • Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. 

 

Ответственность за самовольное переустройство , не оформленное в установленном порядке :

Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.

Материнский капитал. Как направить материнский капитал на покупку квартиры?

 Для того чтобы распорядиться своими средствами, молодой маме надо обратиться в местное отделение пенсионного фонда с заявлением. В нём надо указать точную сумму, которую вы желаете потратить на улучшение своих жилищных условий, и конкретное направление её использования. Основные документы, которые требуется приложить к заявлению, — это подлинник и копия материнского сертификата и любой документ, удостоверяющий вашу личность. А оставшийся набор справок будет зависеть от того, куда пойдут ваши деньги.

Например, если вы собираетесь расплатиться материнским капиталом за купленную квартиру, в Пенсионный фонд надо предоставить: копию договора купли-продажи, копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременении данной квартиры.


Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий


 

Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862 г. Москва «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»В соответствии со статьей 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

2. Установить, что разъяснения по порядку применения Правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации по согласованию с Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации.

Председатель Правительства Российской Федерации В. Зубков

Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.

2. Лица, получившие государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее — сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, либо физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.

3. В случае предоставления лицу, получившему сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:

а) уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья; 

б) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.

4. Лица, получившие сертификат, вправе лично либо через представителя обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала (далее — заявление).

Граждане Российской Федерации, выехавшие на постоянное место жительства за пределы Российской Федерации и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства и места пребывания на территории Российской Федерации, подают заявление непосредственно в Пенсионный фонд Российской Федерации.

5. Лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств.

6. Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:

а) подлинник и копия сертификата (его дубликат в случае утраты или порчи сертификата); 

б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;

в) документы, подтверждающие личность представителя, а также его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность).

7. В случае если в соответствии с пунктами 8-13 настоящих Правил к заявлению прилагаются копии документов и верность этих копий не засвидетельствована в установленном законодательством порядке, одновременно представляются их оригиналы.

8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; 

б) копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;

в) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременении жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат.

9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке.

10. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату строительства индивидуального жилого дома лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства (копию договора строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы по созданию объекта индивидуального жилищного строительства).

11. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены лицом, получившим сертификат, которое является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива (далее — кооператив), в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса. Лицо, получившее сертификат и являющееся членом кооператива, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в кооперативе лица, получившего сертификат (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива); 

б) справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива);

в) копию устава кооператива;

г) копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано лицу, получившему сертификат, после внесения паевого взноса в полном размере.

12. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пунктах 6 и 8-10 настоящих Правил, представляет:

а) копию кредитного договора (договора займа); б) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой).

13. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию кредитного договора (договора займа); 

б) справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом;

в) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой);

г) свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств.

14. Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом или займом, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья либо в качестве платежа в счет уплаты паевого взноса, не может превышать соответственно размер остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование указанным кредитом (займом) либо размер оставшейся неуплаченной суммы паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение.

15. Жилое помещение, приобретаемое (строящееся) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно находиться на территории Российской Федерации.

16. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица (юридического лица, индивидуального предпринимателя), осуществляющего отчуждение (строительство) жилого помещения, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации (индивидуального предпринимателя), предоставившей лицу, получившему сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, либо на банковский счет физического лица, предоставившего заем, в том числе ипотечный.

17. В случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд Российской Федерации (территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого (строящегося) жилого помещения в течение 15 календарных дней с даты зачисления средств на счет Пенсионного фонда Российской Федерации, но не ранее первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года, либо первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.

Задаток и аванс. Как передать и получить деньги за квартиру.

После долгих поисков вы, наконец-то, остановили свой выбор на нужной вам жилплощади, и вот с этого момента начинается самая сложная и ответственная часть операции по покупке жилья - денежные расчеты. От внесения аванса или задатка до полного расчета суммой из пяти-шести цифр.

Задаток или аванс: вот в чем вопрос

Выбрав квартиру, покупатель, как правило, в знак подтверждения своих намерений приобрести понравившееся жилье передает продавцу определенную сумму: аванс или задаток. Все знают, что такое аванс, многим известно слово "задаток", но лишь единицы понимают, в чем разница между этими двумя, казалось бы, идентичными понятиями… Итак, попробуем разобраться.

Денежная сумма, выдаваемая покупателем в счет платежей продавцу, в доказательство заключения договора, называетсязадаток. Передача его оформляется в письменной форме соглашением двух сторон о задатке. В этом документе обязательно необходимо указать реальную цену, о которой договорились стороны. Иначе "по забывчивости" кто-нибудь может изменить ее. Чтобы избежать всевозможных недоразумений обязательно указывается дата, до которой сделка должна состояться. Договор задатка  (см. также Соглашение о задатке), как и все документы, должен содержать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, их паспортные данные, адреса и т.д. Не забудьте письменно оговорить условия, на основании которых продавец будет владеть и распоряжаться квартирой или комнатой, после получения задатка. Всякое бывает… В документе также отмечается, что данная сумма является задатком за жилье. Обязательно надо указать точный адрес квартиры, площадь и состояние, в котором она приобретается. А то часто случается, что при передаче задатка покупатель вносит деньги за жилье с итальянской сантехникой, а в итоге оказывается, в прямом смысле слова, у разбитого корыта.

Обычно в соглашении покупатель обязуется в конкретный срок, выкупить данную квартиру по такой-то цене, а продавец в свою очередь до определенного времени гарантирует не продавать ее никому другому. Если договор нарушается, и виновата сторона, давшая задаток (покупатель), то деньги остаются у продавца. Если за срыв сделки несет ответственность получивший задаток (продавец), то он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Кроме того, согласно статье 381 ГК РФ, виновная сторона, должна возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено что-то иное.

Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что он служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (покупки недвижимости). В то время как аванс - это всего лишь предоплата за квартиру, выплачиваемая для обеспечения бронирования конкретного варианта. Передача денег также оформляется соглашением о внесении аванса. В документе так же, как и в первом случае с задатком, оговариваются права и обязанности сторон и последствия их нарушения. На практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью в однократном размере.

Оформление аванса или задатка при покупке недвижимости

Теперь подробнее о том, чем отличается задаток от аванса.
1. Задаток это довольно строгая форма для первоначального платежа и она сурово обязывает обе стороны сделки. Потому что Продавец не возвращает деньги Покупателю, если Покупатель отказывается от сделки с недвижимостью, по каким-то своим причинам, не зависящим от Продавца. Но в то же время если сам Продавец не сможет обеспечить сделку по продаже в срок указанный договором по каким-либо личным причинам, то ему придется вернуть Покупателю сумму, которую он получил в виде задатка в двойном размере.

2. Аванс же это более либеральная форма для подтверждения намерений покупки. Потому что в случае если сделка не состоится в срок указанный в предварительном договоре, то Продавец просто вернет деньги Покупателю и на этом все будет закончено.

Формы предварительных договоров и расписок обычно есть у риэлторов, но стоит отметить такой факт, чтопредварительный договор не обязательно подтверждать нотариально, а расписку можно писать от руки в свободной форме.

Лучше быть богатым и здоровым…

Задаток или аванс - все-таки не такие великие деньги, хотя их потеря может принести немало неприятных моментов. А как быть с оставшейся суммой? Здесь-то цифры значительно больше…

Вы, например, можете договориться о передаче денег продавцу в обмен на договор купли-продажи. Но при этом могут возникнуть "черные мысли" о том, что, получив сумму полностью, продавец не передаст вам документ о праве собственности на жилье. Продавец же, в свою очередь, вполне резонно будет опасаться остаться без жилья и денег. И так до тех пор, пока проходит регистрация прав собственности вРосрегистрации. А это  30 дней… Правильно будет, если все это время деньги будут храниться в недоступном для покупателя и продавца нейтральном месте. Таким местом вполне может стать ячейка депозитария. Банк регулирует доступ к ячейке с ценностями покупателя или продавца по условиям, прописанным в договоре. Согласно этому документу продавец сможет в оговоренный срок получить средства за проданную квартиру, предъявив зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, покупатель без проблем получит свои деньги обратно. Такой способ расчетов наиболее безопасен для всех участников сделки. Кроме того, перед закладкой в ячейку деньги пересчитываются в присутствии продавца и покупателя. А при желании можно воспользоваться услугами банка по проверке подлинности купюр.

Однако участникам сделки надо иметь в виду, что каждый банк имеет свою форму договора на аренду ячейки. В частности, в этом документе определяется порядок доступа к ячейке. В одних банках предусмотрен лишь одновременный доступ продавца и покупателя, в других - индивидуальный. Поэтому целесообразно заблаговременно узнать об условиях аренды ячейки в каждом банке.

Кто в банке "хозяин"?

На чье имя арендовать ячейку? Это должны решить участники сделки сами. Чаще всего договор аренды оформляется на покупателя, ведь именно он закладывает деньги в банковскую ячейку. Но часто соглашение оформляется на продавца недвижимости, чтобы после получения денег, он мог и дальше хранить их в банке. Как правило, ячейка закрывается двумя ключами. Один из них находится у арендатора, другой - у банка. Работник банка не может открыть ячейку без арендатора и его ключа. Стоимость аренды сейфа, включая соблюдение условий дополнительного соглашения, составляет от 50 до 150 $ в месяц, в зависимости от банка. Передача денег через сейфовую (депозитарную) ячейку банка остается, на сегодняшний день, самым надежным и безопасным способом.

Задержки строительных компаний



Средняя задержка застройщиков (в месяцах)

Только для компаний с тремя или большим количеством объектов в портфолио.

ООО «Строительная компания «Импульс» 58
ЗАО «Окстрой» 49
ИВИ-93 41
ПромСервис 21
Л1 (ЛЭК) 21
РАНТ 18
ЗАО «М-Индустрия» 18
ООО ТД «Сигма» 11
ИСК «Сфера» 11
Лидер Групп 10
Центр Долевого Строительства (ЦДС) 9
ОАО «ИПС» 9
Ленстройтрест 8
ООО «Балтийская инвестиционно-строительная группа» 8
Петротрест 7
ЗАО «Балтийская жемчужина» 7
ООО «Строительное управление» 6
ЗАО «Мегалит» 5
Дальпитерстрой 5
ЗАО «Прок» 4
Стройкорпорация Элис 4
УНИСТО Петросталь 4
RBI 3
ЗАО «ЖилСтройИнвест» 3
ООО «ЛенСпецСтрой» 3
Normann 3
ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад (ООО «ГДСК»)» 3
ЗАО «47 Трест» 3
ЗАО «Арсенал-Недвижимость» 2
ЗАО «Ойкумена» 2
ЗАО «Русская Сказка» 2
ООО «Невская Строительная Компания (НСК)» 2
СУ-155 2
ЮИТ Дом 1
ИСГ «Таймс» 1
Трест 36 1
OAO «ГлавСтройКомплекс» 1
Воин 1
Setl City 0
ЛенСпецСМУ 0
ООО «Полис Групп» 0
ОАО «Возрождение Санкт-Петербурга» 0
ЭнСиСи Недвижимость (NCC) 0
Прагма 0
Северный город 0
ИСГ «Мавис» 0
ООО «ПАТРИОТ-НЕВА» 0
ООО «Колтушская Строительная Компания» 0
СК «Темп» 0
ИСК «Отделстрой» 0
Петрострой 0
Петрополь 0
ЗАО «Лемминкяйнен Рус» 0
ООО «СПб Реновация» 0
ООО «КВС» 0
РосСтройИнвест 0
ЗАО «Строительный трест» 0

10 компаний с самой большой задержкой объектов

Не стоит относится к данному рейтингу слишком серьезно. Есть процент компаний, которые оказались в нем благодаря общей ситуации на строительном рынке в 2008 и 2009 годах.

Максимальная задержка

В списке представлены все компании в базе портала «Дом Контроль». Если вы считаете наш рейтинг ошибочным — сообщите нам о неточностях, мы оперативно их поправим. Пишите на почту redactor@domkontrol.ru или в ветке форума (без регистрации).

ИВИ-93 128 месяцев
ЗАО «Окстрой» 125 месяцев
ЖСК-1492 85 месяцев
ООО «Строительная компания «Импульс» 85 месяцев
Л1 (ЛЭК) 79 месяцев
РАНТ 67 месяцев
Источник-Строй 67 месяцев
ООО «КонтактСПб» 64 месяца
ЗАО «М-Индустрия» 64 месяца
Стоун 61 месяц
ООО «Титан» 55 месяцев
Квартира.Ру 55 месяцев
ООО ТД «Сигма» 52 месяца
ООО «Модуль» 52 месяца
Лидер Групп 52 месяца
Петротрест 49 месяцев
PRIME GROUP 49 месяцев
Содружество 43 месяца
ЗАО «Спецтрест №2» 40 месяцев
Высокие Строительные Технологии 40 месяцев
ООО «Первая строительная компания» 37 месяцев
ПромСервис 37 месяцев
ОАО «ИПС» 37 месяцев
Ленстройматериалы 36 месяцев
Ленстройтрест 36 месяцев
ООО «Строительное управление» 34 месяца
Инвестторг 34 месяца
Восток 33 месяца
Невский Альянс 33 месяца
ГК Город 30 месяцев
Центр Долевого Строительства (ЦДС) 30 месяцев
ЗАО «Трест 102» 30 месяцев
PRO-ИНВЕСТ 27 месяцев
Балтийский Берег 27 месяцев
Аксиома 27 месяцев
ООО «Гарант девелопмент» 24 месяца
ЗАО «Балтийская жемчужина» 24 месяца
Северная корона 24 месяца
ЗАО «Балтийская Коммерция» 24 месяца
Стройкорпорация Элис 21 месяц
ЗАО «Прок» 21 месяц
ООО «Базис-СПб» 21 месяц
ЮИТ Дом 21 месяц
Дальпитерстрой 18 месяцев
ЗАО «ЖилСтройИнвест» 18 месяцев
ИСК «Сфера» 18 месяцев
БалтТеплоСтрой 18 месяцев
ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад (ООО «ГДСК»)» 18 месяцев
ООО «Балтийская инвестиционно-строительная группа» 15 месяцев
ЗАО «Допуск-0» 15 месяцев
ЗАО «Мегалит» 15 месяцев
ГК «Пионер» 15 месяцев
Normann 15 месяцев
УНИСТО Петросталь 12 месяцев
ЗАО «Арсенал-Недвижимость» 12 месяцев
Строймонтаж 12 месяцев
RBI 12 месяцев
ООО «ИНКОМ ДСК-3» 12 месяцев
Мегаполис-Развитие 12 месяцев
ГК «SOLO» 12 месяцев
ЗАО «Монолит-Кировстрой» 12 месяцев
ЗАО «Петровский строитель» 12 месяцев
ЗАО «47 Трест» 9 месяцев
ЗАО «РосСтрой» 9 месяцев
СК «Эльба» 6 месяцев
БалтИнвестСтрой 6 месяцев
ЗАО «Русская Сказка» 6 месяцев
АРТ «Дачное» 6 месяцев
OAO «ГлавСтройКомплекс» 6 месяцев
Петербургстрой Skanska 6 месяцев
ООО «Невская Строительная Компания (НСК)» 6 месяцев
ЗАО «Ойкумена» 6 месяцев
БалтСтройКомплект 6 месяцев
ЛенСпецСМУ 6 месяцев
Трест 36 6 месяцев
ООО «ЛенСпецСтрой» 6 месяцев
ИСГ «Таймс» 6 месяцев
ООО «ЛенРусСтрой» 6 месяцев
ООО «Гранд Фамилия» 6 месяцев
СУ-155 6 месяцев
ЗАО «Дома» 6 месяцев
Setl City 6 месяцев
ООО «Балтпродком» 6 месяцев
Воин 3 месяца
Промышленно-Строительный Альянс 3 месяца
ОАО «Возрождение Санкт-Петербурга» 3 месяца
ДМ 3 месяца
ООО «Взлет-Строй» 3 месяца
ООО «Полис Групп» 3 месяца
БестЪ 0 месяцев
Полифас 0 месяцев
ООО «Северный» 0 месяцев
Северо-Западная строительная корпорация 0 месяцев
Балтжилинвест 0 месяцев
ЗАО «Строительный трест» 0 месяцев
Балтстройинвест 0 месяцев
ЗАО «Строительный трест №20» 0 месяцев
47 регион 0 месяцев
ЗАО «Стройкомплекс» 0 месяцев
СК «Темп» 0 месяцев
ЗАО «ТОР» 0 месяцев
ИСК «Отделстрой» 0 месяцев
ЗАО «СтройИнжиниринг» 0 месяцев
Петрострой 0 месяцев
ООО «СПб Реновация» 0 месяцев
ООО «КВС» 0 месяцев
ООО «ПАТРИОТ-НЕВА» 0 месяцев
MirLand Development Corporation 0 месяцев
Legenda Intelligent Development 0 месяцев
ООО «СМ-Девелопмент» 0 месяцев
РосСтройИнвест 0 месяцев
IMD Group 0 месяцев
Балтийский Монолит 0 месяцев
ПетроСтиль 0 месяцев
Охта Групп 0 месяцев
ИСК «СтройГеометрия» 0 месяцев
ООО «СпецКапСтрой СПб» 0 месяцев
Аркада 0 месяцев
ООО «Тареал» 0 месяцев
ЗАО «Пятый Элемент» 0 месяцев
ООО «Этажи Роста» 0 месяцев
ООО «КапСтрой» 0 месяцев
Холдинг «Титан-2» 0 месяцев
ЗАО «Первая Проектная Компания» 0 месяцев
ЭнСиСи Недвижимость (NCC) 0 месяцев
ООО «Нордис (Nordis)» 0 месяцев
ООО «Колтушская Строительная Компания» 0 месяцев
ЗАО «СУ-326» 0 месяцев
Петрополь 0 месяцев
Прагма 0 месяцев
ЗАО «Троицкое» 0 месяцев
ООО «Главстрой-СПб» 0 месяцев
ГК «С.Э.Р» 0 месяцев
ЗАО «Рикэл» 0 месяцев
Северный город 0 месяцев
Севзапоптторг 0 месяцев
ЗАО «Арена» 0 месяцев
СпецСтройМонолит 0 месяцев
ООО «Атлантик» 0 месяцев
Балтстрой 0 месяцев
ИСК «Стройкомплект» 0 месяцев
Рыбинская 0 месяцев
Ленжилстрой 0 месяцев
ООО «МОСТ-Пром» 0 месяцев
ЗАО «Компакт» 0 месяцев
ПетербургРеконструкция 0 месяцев
ООО «Град-Инвест» 0 месяцев
ООО «АБСОЛЮТ СТРОЙ СЕРВИС» 0 месяцев
Hansa Group 0 месяцев
ООО «СК Навис» 0 месяцев
ООО «Элемент-Бетон» 0 месяцев
FORTGROUP 0 месяцев
Балтрос 0 месяцев
Грин Стрим 0 месяцев
ООО «Коннолахтинский 55 (К-55)» 0 месяцев
ГК «АТ-Альянс» 0 месяцев
СК «Галион» 0 месяцев
ЗАО «Лемминкяйнен Рус» 0 месяцев
ИСК «Еврострой» 0 месяцев
ООО «СтройТехИнвест25» 0 месяцев
Легион 0 месяцев
ЗАО «ГВСУ-Риэлти» 0 месяцев
УК «Теорема» 0 месяцев
КитежСтрой 0 месяцев
ООО «Константа Девелопмент» 0 месяцев
Строительное управление № 27 0 месяцев
ООО «Акватерн» 0 месяцев
Группа ЛСР 0 месяцев
ИСГ «Мавис» 0 месяцев
ЗАО «Желдорипотека» 0 месяцев
ЗАО «Полар» 0 месяцев

Рейтинг строительных компаний по количеству объектов

В списке представлены ТОП-15 застройщиков с самым большим количеством построенных объектов (учитываются новостройки в процессе строительства).

Л1 (ЛЭК) 31
Центр Долевого Строительства (ЦДС) 28
Setl City 27
ЛенСпецСМУ 25
Лидер Групп 25
ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад (ООО «ГДСК»)» 20
ЮИТ Дом 20
Петротрест 19
Ленстройтрест 15
Normann 14
ЗАО «Строительный трест» 13
ОАО «Возрождение Санкт-Петербурга» 11
Северный город 10
ООО «Полис Групп» 10
Дальпитерстрой 9

Что делать обманутым дольщикам

Сегодня в стране, к сожалению, далеко не все законы работают — в том числе и в сфере строительства. И от этого проблема обманутых дольщиков остается довольно актуальной — из-за несогласованных действий различных госструктур, коррупции и противоречивых законодательных решений обманутые дольщики остаются по сей день.

Такими «счастливчиками» можно стать при двойных продажах квартир в новостройках, если неверно составлен договор, при банкротстве застройщика и если при составлении договора не предусматривалась страховка, или если разрешительные документы на строительство были недействительны, и в других случаях. Однако результат один — покупатель остался без денег и без своей построенной квартиры. И к таким случаям нужно быть всегда готовым, зная как действовать и куда обращаться, так как помощь обманутым дольщикам — это задача их самих в первую очередь.

Защита обманутых дольщиков: закон


<</h2>

Закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 устанавливает правила об обеспечении исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Так, строительные компании могут привлекать средства физических лиц к строительству жилых домов, но только при составлениидоговора о ДДУ. При этом обязательна государственная регистрация такого договора — это защищает права дольщика, чтобы не дать возможности продать квартиру несколько раз. Но если в будущем возникнут другие обстоятельства, которые привели к тому, что квартиру вы так и не получили, то именно госрегистрация поможет вам в судебных тяжбах и возмещении компенсации.

С 2014 года начали действовать новые поправки в федеральный закон № 294 по защите прав дольщиков — передача жилья дольщику стала в обязательном порядке страховаться. Такое страхование может происходить несколькими методами:

  • при заключении договора со страховой компанией,
  • вступлением в созданное Общество взаимного страхования, страхующее риски застройщиков, куда вступают страховщики,
  • банковской гарантией (наиболее дорогостоящий и трудоемкий вариант).

Помощь обманутым дольщикам

В первую очередь, покупая квартиру, каждый должен понимать все риски, которые лучше, конечно, избежать. Для этого лучше всего исследовать конъюнктуру рынка — через СМИ, поиска в интернете, консультаций с несколькими специалистами, например, с агентами по продаже первичной недвижимости, страховым агентом, брокером по недвижимости. Так вы обезопасите себя и уже будете с подозрением смотреть на рекламные растяжки с надписями «Квартиры у метро за 1 миллион рублей» — сами цены застройщика зачастую выводят их на чистую воду. Если стоимость квартиры в строящемся доме на 20-50% меньше средней рыночной цены — это первый показатель, что застройщик может быть ненадежным.

Сегодня только формируется реестр обманутых дольщиков — такие списки есть в каждом регионе страны. Но для того, чтобы официально быть признанным обманутым дольщиком, нужно соблюдение нескольких факторов, которые признает контролирующий орган региона «в соответствии с установленными критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими, и ведет такой реестр». В Петербурге принят региональный закон, который фактически предполагает две категории обманутых дольщиков по временному признаку, когда был заключен договор с застройщиком — до 1 апреля 2005 года или после, когда вступил в силу закон ФЗ-214 о ДДУ. Но механизм помощи обманутым дольщикам еще разрабатывается, так что в любой момент могут быть внесены и новые поправки.

Куда обращаться обманутым дольщикам

При малейшем подозрении, что квартира, в которую вы вложили денежные средства не построится в указанный по договору срок, нужно сначала обратиться к руководству строительной компании. Вникая в сложившуюся ситуацию, соинвесторы имеют право настаивать провести совместное с ними совещание. Там уже совместными усилиями стоит попытаться спланировать тактику каждой из сторон.

В то же время стоит и проконсультироваться с юристом, затем также можно обратиться в региональные Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов. Как говорят специалисты, лучше всего все же отбросить мысли о компенсации обманутому дольщику, ведь деньги чаще всего потрачены на какие-либо работы. Так что лучше сосредоточится на окончании строительства дома. Для этого, кстати, многие дольщики объединяются в сообщества, чтобы сообща бороться с несовершенством законодательства и судебной системы.

Для того, чтобы правильно составить заявление обманутого дольщика, чтобы предоставить его в прокуратуру или суд, обратитесь к консультанту, ведь требования должны быть юридически корректны. И будьте готовы к тому, что нужно будет собрать уйму других документов и справок.

/div>

Строительные компании, которые разорились

На строительном рынке Санкт-Петербурга жилой недвижимости множество игроков, часть которых официально признана неблагонадежной. Они попадают в сводки новостей о судебных процессах, они в списке официально признанных властями «проблемных» компаний, ими недовольны дольщики. И иногда они вовсе разоряются. Таких примеров за последние пару лет — немало. Именно после историй обмана граждан в строительстве жилья такими компаниями принимаются дополнительные меры для защиты дольщиков — поправки, призванные усилить защиту.


Один из самых ярких примеров разорившихся компаний — это строительный холдинг «М-Индустрия». В свое время компания считалась одним из десятка лидеров строительного рынка Северной Столицы. Проблемы «М-Индустрии» возникли из-за реализации масштабного проекта намывного острова в далеком Сочи. Компания вложила в проект огромное число средств (цена проекта обозначалась около 200 млрд. рублей), но не дождалась поддержки от властей и арабского партнера. К тому же повлиял финансовый кризис 2008 года.

Компания «РосПромСтройИнвест» была обанкрочена по инициативе экс-партнера. Застройщик возводил элитный дом на 4-й линии В.О. Сумма долга составила почти 60 млн рублей, и «РосПромСтройИнвеста» был ликвидирован, хотя жилой дом все же был сдан, и недостатки в строительстве были устранены, правда, за дополнительные деньги владельцев квартир.

Один из самых громких скандалов — разорение компании «ИВИ-93», которая оставила после себя самый известный долгострой города — ЖК «Охта-модерн». Дом не могут сдать уже больше десятка лет, а дольщики практически отчаялись. Еще одна крупная разорившаяся компания — «Чесма-инвест», чьи замороженные стройки ушли с молотка. Строительная компания при этом оставила после себя еще и 285 обманутых дольщиков. Сегодня почти все они уже достроили свои квартиры или получили компенсационные выплаты. 
Строительная компания «Импульс», хоть и банкрот, все же сумела погасить долг, и застройщик завершил три своих объекта с большой задержкой. Еще два объекта — ЖК «Кристалл Полюстрово» и ЖК «Бригантина» находятся в процедуре заморозки, их собираются достроить.

«ЛЭК» оказалась разорившейся компанией, после чего СК была переформирована в новую структуру, к которой перешли большая часть активов — «Л1», а также проблем. Слухи о проблемах застройщика ходят давно, хотя все же свои долгострои за последнее время компании удается сдавать, правда, с большими задержками. Не один раз предпринимались попытки инициировать дела о несостоятельности компании.

Строительная компания «Квартира.ру» обанкротилась, успев при этом выдать ключи 4,5 тысячам своих дольщиков долгостроев ЖК «Международный» и ЖК «Ладожский парк». Эти дома компания получила уже в виде недостроев от другой разорившейся компании — "Невский синдикат" и «Московской ИСК». Однако власти не оставили своих претензий к застройщику, так как компания задолжала 150 млн рублей.

Также сегодня есть список строительных компаний, которые только находятся в процедуре банкротства, дольщики которых будут переданы новым застройщикам или им будут возмещены ущербы: «Строительно-торговая компания „Полифас“», ЗАО «Окстрой»ООО «Балтжилинвест»и другие.

Аммиачные квартиры в новостройках

В 2011-2012 году в Петербурге разгорелся первый аммиачный скандал — сразу несколько покупателей новых квартир заметили устойчивый едкий запах в своем новом жилье. Кто-то тогда обратился в суд, кто-то отказался от квартиры, кто-то был доволен небольшой компенсацией от застройщика. В частности известно, что строительная компания «ЮИТ» проиграла суд дольщице ЖК «Оптимист»и обязалась вернуть 45% стоимости квартиры из-за запаха аммиака.

Официальных данных крайне мало, застройщики до сих пор не афиширую точных цифр ни по тому, сколько квартир со своеобразным ароматом было сдано, ни то, какой ущерб понесли сами строительные компании. К тому же квартиры с нехорошей репутацией могут в открытом доступе продаваться сейчас на рынке, ведь от запаха аммиака вполне можно избавится хотя бы на время, срыть его, активно проветривая помещения. Это возможно особенно сейчас, в теплое время года. Как скоро исчезнет этот запах, а содержание аммиака придет в норму, затрудняются сказать даже специалисты.

Что делать, если ваша квартира аммиачная?


Проблема «аммиачных квартир» и сегодня не теряет актуальности, причем не только в строительстве жилья. В 2014 году стало известно, что новое здание городского суда Петербурга на Бассейной ул. также страдает от ядовитого запаха. Истинную причину появления неприятного запаха в новостройках не выяснили до сих пор, а количество жалоб растет.

В случае, если и вы заметили неприятный запах, то для начала нужно провести экспертизу и попробовать договориться с застройщиков — в зависимости от того, признает ли он вину, какие варианты возмещения ущерба и пр., можно далее обращаться в суд. Надо отметить, что большинство дел по «аммиачным квартирам» решаются в пользу дольщиков. Граждане добиваются значительных компенсаций, размер которых сопоставим со стоимостью бракованного жилья.

Судебный прецеденты

Квартиру от «ЮИТа» Елена Каземирова получила в 2011. Сначала строительная компания «ЮИТ» дефект в виде высокой концентрации аммиака не признала, предложив все же въехать в квартиру с отказом от претензий. Но затем застройщик предложил клиентке в качестве компенсации вернуть деньги плюс 8,7% стоимости квартиры за ущерб. Однако Елена решила бороться за компенсацию в большем размере и в результате выиграла дело.

Жилье уценили на 15 % из-за запаха. Еще 30% от цены квартиры составила сумма штрафа за нарушение прав потребителя и отказ возмещать убытки в добровольном порядке, как говорит сама Елена Каземирова. «ЮИТ» должен возместить кдиентке все расходы на экспертизы и госпошлину, которые пришлось оплатить в процессе разбирательств и судебных процессов. Пока «ЮИТ» не выплатил положенные деньги в размере 45% от стоимости квартиры Елене.

Показательным примером также стал иск одного из дольщиков, купивших квартиру в построенном компанией «Ойкумена» ЖК «Чайка» на Туристской ул., 18. Квартиру в уже сданном доме гражданин приобрел в декабре 2011-го. А месяц спустя обратился к застройщику с жалобой на аммиачный запах. Покупатель потребовал устранить дефект, но застройщик предложил ему другое помещение аналогичной площади — в том же ЖК «Чайка». Дольщик на такой обмен не согласился. Застройщик несколько раз предлагала дольщику безвозмездно устранить недостатки или выкупить проблемную квартиру. Однако гражданин обратился в суд, и ему удалось взыскать с застройщика неустойку за бракованное жилье.

Причины неприятного запаха

Пока внятных официальных причин появления аммиачного запаха от строительного сообщества до сих пор не услышано. Но есть популярная и наиболее вероятная версия о том, что содержание аммиака, содержащегося в присадках для укрепления бетона в холодное время года, было ошибочно превышено в несколько раз. Однако предъявить претензии к производителю бетона не получилось, производитель претензии в свой адрес доказал безосновательными.

Строительные компании, работающие по 214-ФЗ

Соблюдающие 214-ФЗ застройщики в Петербурге есть, и их немало. Сегодня все крупные строительные компании Санкт-Петербурга работают по 214-ФЗ. Это дает им несомненное преимущество, ведь в таком случае защита прав дольщиков гарантирована законом.

214-ФЗ — главный закон защиты прав дольщиков, он гарантирует защиту их прав. Законодательно закреплены гарантии: гарантия сроков и качества выполняемых работ, установление законных штрафов, неустоек, прозрачность и достоверность сведений о застройщике и объекте застройки, обязательная государственная регистрация ДДУ, единые требования к ДДУ, целевое использование денежных средств, возможность регулярного контроля.

Список компаний, работающих по 214-ФЗ

Застройщик Строительный адрес Комментарии
ЗАО «47 Трест» ЖК «Петергофская мыза»
ЖК «Графская слобода»
ЖК «Романовский особняк»
 
47 регион ЖК «Красавица»  
FORTGROUP ЖК «Brilliant House»  
Legenda Intelligent Development ЖК «Победы, 5»
ЖК «Оптиков, 34»
ЖК «на Яхтенной, 24»
 
MirLand Development Corporation ЖК «Триумф Парк»  
Normann ЖК «Норманндия»
ЖК «Ижора Парк»
ЖК «На Заречной»
ЖК «Десяткино»
ЖК «Три апельсина»
 
SETL SITY ЖК «Вена»
ЖК «Мore»
ЖК «Атланта-2»
ЖК «РИО»
ЖК «GreenЛандия»
ЖК «Riverside»
ЖК «Лондон»
 
ООО «Авангард» ш. Революции, д. 12а, литера Л  
ООО «Аспект», входит в группу МАВИС ЖК «Мечта» ЛО, Всеволожский район, п. Мурино, Привокзальная площадь, уч.5-А  
Возрождение Санкт-Петербурга ЖК «Парадный квартал»
ЖК «Смольный парк»
ЖК «Радищева 39»
ЖК «Куйбышева 13»
ЖК «Европа Сити»
 
ЗАО «Ингеоком СПб» Суворовский пр., д. 63 (участок 1)  
ГК Город ЖК «Ленинский парк»
ЖК «Прибалтийский»
ЖК «Морская звезда»
 
ООО «Главстрой-СПб» ЖК «Северная Долина»
ЖК «Юнтолово»
ЖК «Панорама 360»
 
ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» ЖК «Калина Парк»
ЖК «VIVA»
ЖК «Аврора-2»
ЖК «Южная Акватория»
ЖК «Новая Охта»
ЖК «Квартет»
ЖК «София»
 
ООО «Городская ДомоСтроительная Компания «Инвест-Приморский» Мебельная ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.)
Мебельная ул., участок 2 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.)
Мебельная ул., участок 2 (западнее пересечения с Туристской ул.)
Мебельная ул., участок 3 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.)
 
ООО «Кондратьевский» 27-я линия В. О., д. 16, литера А  
ЗАО «Квартира. ру-Северо-Запад» ул. Кржижановского, участок 1 (севернее пересечения с ул. Латышских Стрелков), корп. 36
ул. Кржижановского, участок 1 (севернее пересечения с ул. Латышских Стрелков), корп. 37
ул. Кржижановского, участок 1 (севернее пересечения с ул. Латышских Стрелков), корп. 38
 
ООО «Топ-Металл» ул. Комсомола, участок 1 (юго-восточнее дома 16, литера А по ул. Комсомола)  
ООО «Титан» пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовский»  
ЗАО «РосСтройИнвест» пр. Обуховской Обороны, участок 1 (восточнее пересечения с Мурзинской ул.)  
ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» ЖК «Solo»
ЖК «Suomi»
ЖК «Новомосковский»
ЖК «Костромской 10»
ЖК «Кима 1»
ЖК «Смольный проспект»
 
ООО «Дом на Среднем» Средний пр. В. О., д. 85, литера А  
ООО «ЛенСпецСтрой» Мебельная ул., участок 3 (западнее пересечения с Туристской ул.), (СПЧ кв. 59Б, корп. 4)
Мебельная ул., участок 4 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.), (СПЧ кв. 59Б, корп. 12)
Мебельная ул., участок 7 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.), (СПЧ кв. 59Б, корп. 1)
 
ЗАО «ИСГ «Норманн» Ленинский пр., участок 5 (северо-западнее пересечения с Брестским бульваром)
Ленинский пр., участок 8 (северо-западнее пересечения с Брестским бульваром)
 
ООО «Строительная компания С. Э. Р.» пр. Королева, д. 7, литера А  
ООО «Капитал-Строй» пр. Королева, д. 7, литера А  
ООО «Инвестстрой» пр. Ю. Гагарина, участок 1 (восточнее дома 14, корп. 5, по пр. Ю Гагарина)  
ООО «НеваСтройИнвест»  Корпусная ул., д. 9, литера А  
ООО «Европроект» Московский пр., д. 181 (участок 2)  
ООО «ИК «Дома» Ленинский пр., участок 12 (северо-западнее пересечения с Брестским бульваром), корп. 19
Ленинский пр., участок 12 (северо-западнее пересечения с Брестским бульваром), корп. 20
 
ЗАО «Ойкумена» ЖК «Граффити»  
 ЗАО «Балтийская коммерция»

 

Краснопутиловская ул., д. 113, корп. 1, лит. А  
ООО «Евростройпроект» Гражданский пр., участок 2 (южнее дома 112, корп. 1, литера А по Гражданскому пр.)  
ЗАО «СК «РосСтрой» Пулковская ул., участок 1 (севернее дома 3 по Пулковской ул.)
Туристская улица, участок 2 (северо-западнее пересечения с ул. Оптиков), (квартал 56АБ района СПЧ, корп. 21)
 
ООО «Маяк» Мебельная ул., участок 8 (северо-западнее пересечения с Туристской ул.), (квартал 59Б, корп. 2)  
ОАО «Энергомашстрой» Зеленогорск, ул. Мира, участки 1, 2, 3, 4, 6, 7 (северо-западнее пересечения с Широкой ул.), ул. Мира, д. 17, литеры А, О, М, У  
ЗАО «Балтийская жемчужина» Красносельский район, квартал 38-1, корп. 1
Красносельский район, квартал 38-1, корп. 4
Красносельский район, квартал 38-1, корп. 5, 6
 
ООО «Новгородская» Новгородская ул., д. 23, лит. А  
ООО «Строительные системы» 17-я линия В. О., д. 40, литера Б  
ООО «Северный модерн» Выборгское шоссе, д. 112, лит. А  
ЗАО «СК «Дальпитерстрой» п. Шушары, д. 38, литера А, корп. 50
п. Шушары, д. 38, литера А, корп. 51
п. Шушары, д. 38, литера А, корп. 52
п. Шушары, д. 38, литера А, корп. 53
п. Парголово, Пригородный участок 82, корпус 20
п. Парголово, Пригородный участок 82, корпус25-Б
п. Парголово, Пригородный участок 82, корпус 19/3
Поступили комментарии, что оформление договоров по 214 закону не ведется.
ООО «ПАТРИОТ-НЕВА» ЖК «Паркола»  
ЗАО «Первая проектная компания» пр. Космонавтов, д. 63, участок 10  
ООО «НИС. Жилищное строительство» Шпалерная ул., участок 6 (южнее дома 37, литера А по Шпалерной ул.)  
ООО «Стройкорпорация «Элис» Выборгское шоссе, д. 15, лит. А  
ЗАО «ХоСК-2» Ленинский пр., участок 9 (северо-западнее пересечения с Брестским бульваром)  
ООО «СПАРЗ-2» ул. Земледельческая, д. 5, лит. Б  
ЗАО «Ленстройтрест» Октябрьская наб., участок 1 (южнее дома 124, корп. 3, лит. А по Октябрьской наб.)    Есть жалобы дольщиков о невозможности заключить договора по 214 закону.
ООО «ИСК «Сфера» Ленинский пр., участок 3 (северо-восточнее пересечения с ул. Доблести)  
ООО «Л1» ЖК «Империал»  
ООО «Развитие города» Мебельная ул., участок 4 (западнее пересечения с Туристской ул.)  
ЗАО «Арсенал-1», входит в группу Арсенал-Недвижимость Проект «Девяткино», ЛО, земли САОЗТ «Ручьи», уч. 5.1, корпуса 1 и 2  
ЗАО «Трест 36»  5-й Предпортовый проезд, участок 3 (западнее дома 13, корпус 3, литера А по Пулковскому шоссе)  
ЗАО «Допуск-0» Квартал №12, микрорайон Южный, Всеволожск  
ООО «Полис Групп»   Ново-Девяткино, ЖК Янтарь  
ЗАО «Прок»     ЛАХТА,  Пересечение ул. Оптиков и Туристская    
ЭнСиСи Недвижимость    
РАНТ Объект на Актерский\Культуры  
ООО «Всеволожск СтройПроект» ЖК «Кальтино», Всеволожский район, Колтушское ш., д. 19, корпус 1,2  
ООО «Константа Девелопмент» ЖК «Азбука»  
Компания «Петрополь» ЖК «Трилогия»
ЖК «Перемена»
ЖК «Времена Года»
 
Компания «УНИСТО Петросталь» ЖК «ТриДевяткино Царство»
ЖК «Аннинский парк»
ЖК «Чудеса света»
 

ЧТО ТАКОЕ ПЕРЕУСТУПКА?

Что это такое?

Переуступка (договор уступки права требования или договор цессии) - это единственный возможный способ продать квартиру в строящемся доме, не оформляя ее в собственность. «На бумаге» переуступка - это просто доп.соглашение к основному договору. Переуступить можно как договор долевого участия (ДДУ), так и договор паевого взноса (ЖСК). В случае с ДДУ - уступка проходит государственную регистрацию в УФРС - так как является неотъемлемой частью основного договора. ЖСК же регистрирует сам Застройщик, являясь гарантом сделки.

Сколько это стоит?


 

Тут все зависит от застройщика. За оформление переуступки строительные компании берут от 10 000 до 200 000 руб. Некоторые компании фиксируют эту стоимость в процентах (2-7% от стоимости договора). За эти деньги застройщик берет на себя ответственность за подготовку и подачу полного пакета документов в УФРС.

Однако есть и другой путь. Согласно ст. 11 214 ФЗ и ст.389 ГК РФ если основной договор ДДУ полностью оплачен и тому есть документальное подтверждение (чеки об оплате или акт сверки с застройщиком) - то переуступку можно провести самостоятельно. В таких случаях используются банковские, либо частные депозитарные ячейки, как при сделках на вторичном рынке, где продавец получает деньги только после регистрации договора. Юридическое сопровождение по таким сделкам стоит от 10 000 до 30 000 руб.

Может ли быть двойная продажа?

Нет.

Спасибо 214 ФЗ.

Сегодня двойные продажи - это скорей пережиток прошлого. Объясню почему. Если переуступается договор долевого участия - то в процедуре регистрации участвует УФРС. Государственный орган просто не примет на регистрацию одновременно 2 переуступки. К тому же основной ДДУ на время регистрации переуступки остается «на руках» у покупателя, а не у продавца, лишая, таким образом, первого любой возможности для «маневра».

Если же переуступается договор ЖСК - то переоформление всегда проводится самим застройщиком, который, по сути, является гарантом безопасности и чистоты сделки. Теоретически (скажем по ошибке) сам застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. Однако сегодня, стоимость репутационных рисков для застройщика может значительно превышать стоимость всего проекта в целом. Поэтому все работают на репутацию.

На моей памяти последнее упоминание о «двойных продажах» договоров ЖСК относится к 1999 году.

Почему нельзя в ипотеку?

Кто сказал что нельзя?

Можно. Но только договора долевого участия (ДДУ). Применить ипотечные программы к переуступке договоров ЖСК на сегодняшний день невозможно. Почему? - наверное, лучше спросить у банков. Возможно, в скором будущем найдутся первопроходцы, которые займут эту интересную и достаточно емкую нишу.

А если на квартире долг?

В этом случае есть 3 пути.

Первый - погасить задолженность самостоятельно, своими или заемными средствами. И переуступить полностью оплаченный договор.

Второй - оформить переуступку с переводом долга на нового правообладателя. Пример:

- Вы купили квартиру стоимостью 2 млн.р. в рассрочку. 1 млн.р. Вы заплатили при подписании и еще 1 млн. р. Вы должны заплатить перед сдачей дома.

Прошел год. Квартира выросла в цене до 3 млн.р. и Вы решили ее продать. При подписании переуступки с переводом долга Вы как продавец получите «на руки» только 2 млн. Оставшийся 1 млн.р. новый правообладатель (покупатель) должен будет заплатить непосредственно застройщику, перед сдачей дома.

Третий - назовем его «более доверительный» - погасить долг средствами покупателя. Делается это за несколько дней до самой сделки, чтобы бухгалтерия застройщика успела увидеть поступление денежных средств на расчетный счет. Естественно под расписки и у нотариуса.

Зачем выбирать третий путь, если есть второй? Все просто. Как правило, второй стоит в 2 раза больше, чем третий. Так, к примеру, ЛСР-Недвижимость просит 50 000 руб. за «простую» переуступку и 100 000 руб. за «сложную» с переводом долга.

Квартира от подрядчика? У меня не отберут квартиру за то, что подрядчик не выполнит свои работы?

Документами, подтверждающими факт выполнения подрядных работ (не важно будь-то поставка материалов или реальное производство работ на объекте) является:

  • договор подряда
  • акт выполненных работ
  • акт взаимозачета*

* - (подтверждает, что в качестве оплаты за определенную квартиру застройщик принимает работы, выполненные по договору подряда, причем стоимость этих работ эквивалентна стоимости самой квартиры )

Все подрядные организации, с которыми сотрудничает «Первый Центр Переуступок» проходят полную юридическую проверку нашей СБ. Таким образом, в продажу поступают только те квартиры, по которым есть все выше перечисленные документы.

>

Вы совершаете эти ошибки при продаже своей квартиры:

Перед Вами пример того, как НЕЛЬЗЯ продавать недвижимость: 

Не делайте так!

 

 Для тех, у кого эта картинка не вызывает никаких эмоций - поясняю. Собственник хочет продать дом. Как это очень часто бывает, он действует по принципу "позову много агентов, кто первый продаст - тот и молодец". В результате на заборе у собственника висит несколько растяжек с рекламой агентств, и собственник уверен, что все эти агентства наперебой продают его дом.

Теперь попробуем взглянуть на эту картинку не со стороны собственника, а со стороны потенциального покупателя и со стороны агента/агентства.

1. Взгляд со стороны покупателя. Представьте себе, что Вы - покупатель, ищете дом как раз в этом районе и подъехали к воротам этого конкретного дома. Что сделает любой здравомыслящий покупатель, которому интересен этот дом? Он позвонит по всем четырем телефонам и выберет минимальную цену из тех, которые ему назвали.  В результате покупатель придет смотреть дом, имея в качестве отправной точки для торгов наименьшую из возможных цен. Разумеется, если покупатель домом заинтересовался, то он попробует еще поторговаться и скинуть цену.

2. Взгляд со стороны агента/агентства. Представьте себя на месте агента, который занимается этим домом. Единственный шанс заполучить покупателя с телефонного звонка - это назвать потенциальному покупателю наименьшую цену дома. Скорее всего, меньше того, что хочет выручить за дом хозяин. Еще один способ понижения цены - это снизить свои комиссионные (или вовсе о них умалчивать). Таким образом, никакой мотивации заниматься продажей именно этого дома у агента нет. Зачем же размещено столько растяжек? Очень просто: если потенциальный покупатель позвонит, то ему можно предложить что-то похожее, какой-то другой дом в этом районе, или вообще не в этом, или вообще не дом, а квартиру.

 

Итак, мы пришли к известной ситуации "Хотели как лучше, а получилось как всегда". А именно:

- Хотели нанять как можно больше агентов, чтобы привлечь как можно больше клиентов

- Получили много незаинтересованных в продаже дома агентов, ни один из которых продажей дома всерьез не занимается (шансы практически нулевые), и в крайнем случае использует этот дом как приманку для того, чтобы показать покупателю другой объект.

Вывод очень простой. Хотите эффективно (т.е. быстро и дорого) продать свою недвижимость - работайте только с одним агентом и заключайте с ним эксклюзивный договор!

 

Теперь разберем случай с продажей не дома, а квартиры. Ситуация здесь полностью аналогичная с тем лишь отличием, что объявления висят не на заборе дома (и не на балконе квартиры), а на наиболее популярных сайтах по недвижимости. Продавец квартиры очень часто думает, что чем больше агентов он наймет - тем лучше для него. На самом деле он попадает в ту же самую ловушку, а именно:

- он получит за свою квартиру минимальную цену

- ни один их агентов не заинтересован в продаже его квартиры, никто не мотивирован работать на него

Более того, ситуация еще хуже по сравнению с продажей дома. Может ли какой-нибудь прохиндей повесить еще одну растяжку на заборе этого дома? Может, но это сложно сделать, и собственник сразу заметит. А можно ли разместить рекламу чужой квартиры в интернете, скопировав фотографии с других объявлений и выставив цену "от фонаря"? Да запросто, для этого нет почти никаких препятствий. Поэтому:

Как только Вы даете рекламу в интернете о продаже своей квартиры - будьте готовы к тому, что Вашу квартиру может рекламировать кто угодно и по какой угодно цене.

Соответственно, Ваши шансы продать квартиру по нормальной цене резко уменьшаются. Зато совершенно непонятные агенты будут пытаться приводить к Вам покупателей, которые будут предлагать Вам низкую цену.

На самом деле ситуация с рекламой в интернете еще хуже по сравнению с растяжками на заборе дома. На растяжках на заборе дома цена не написана, на рекламных объявлениях в интернете цена пишется. Если на каком-то сайте висят несколько объявлений с рекламой одной и той же квартиры по разным ценам, то по какому телефону позвонит потенциальный покупатель? Очевидно, по тому из них, кто рекламирует квартиру по наименьшей цене. Пусть, например, три агента рекламируют одну и ту же квартиру по ценам 9,2 млн. руб., 9 млн. руб. и 8.95 млн. руб. Кто получит все звонки? Тот агент, который рекламирует квартиру по 8.95 млн.руб. Даже если вдруг его телефон не будет отвечать, то все равно потенциальный покупатель будет начинать торги с цифры в 8.95 млн. руб., потому что он видел эту цифру в рекламе.

Вот, кстати, иллюстрация из жизни:

 

В приведенном примере квартира была выставлена на продажу по цене 4 500 000 руб. (т.е. по очень низкой для Москвы цене) - и тотчас же нашлись "умельцы", которые перевыставили квартиру по еще более низкой цене 4 490 000 руб. и даже 4 480 000 руб. Правила игры очень простые: кто поставил цену (на Вашу квартиру) ниже - тот и собрал больше всего звонков!

Думаете, этот пример - исключение? Это правило! По таким правилам идет игра на рынке! Вот Вам другой пример:

 

 

Как Вы считаете, кому будут звонить по рекламе - тому, кто предлагает квартиру за 12.8 млн.руб. или за 13.3 млн.руб.???

Таким образом, как только Вы начинаете играть в игру с рекламой Вашей недвижимости через нескольких агентов - Вы начинаете играть в игру на понижение стоимости Вашей недвижимости. В этой игре выигрывает тот из агентов, кто предложит Вашу недвижимость по самой низкой цене.

Я не рекомендую Вам играть на понижение. Я рекомендую играть только на повышение. 

Как продать квартиру быстро и выгодно?

 

Пройдите простой тест: знаете ли Вы как продать свою квартиру? Обещаю, что Вы откроете много нового для себя.

 

Кредитное мошенничество — как не стать жертвой.

Кризис — время неприятное само по себе, но есть люди, которые готовы использовать несчастье окружающих для своего обогащения.
Кризис — время активизации всякого рода мошенников, и банковская сфера тут не исключение.

Как обезопасить себя от мошенничества и что делать, если Вы уже стали жертвой мошенников — читайте в нашей статье.


В такие моменты основной угрозе подвергаются паспорта граждан — как документы в их физическом воплощении, так и ксерокопии и базы данных различных организаций. При то что если мошенникам удалось заполучить Ваш паспорт — Вы об этом можете узнать довольно скоро и предпринять шаги для минимизации риска. Например если Вы потеряли/у Вас украли паспорт, то первое, что Вам необходимо сделать — это подать заявление в полицию и получить там свидетельство о том, что Ваше обращение зарегистрировано. Это в дальнейшем поможет выпутаться из проблем, в случае если Вашим паспортом завладели мошенники.

Труднее становится узнать о мошенничестве если злоумышленники завладели копиями (не важно — электронными или бумажными) Ваших документов. Даже в относительно благополучное время разоблачаются группы мошенников, которые выдают кредиты по копиям паспортов и просто набору электронных данных, чего уж говорить о периодах кризиса, когда активизация подобных лиц максимальна? В мошеннической практики были даже случаи, когда специально под выдачу кредита или снятие денег с депозита изготавливались поддельные паспорта.

Но если на Ваше имя все же был взять мошеннический кредит, причем не важно — по утерянному паспорту или по его электронной копии, действия для «обеления» себя практически идентичны и отличается лишь справкой из полиции об утрате паспорта.

В некоторых случаях банки идут навстречу, но это скорее исключение. Ведь такой кредит невозможно было выдать без участия сотрудника банка, а это, как правило, говорит о том, что и в самом банке действуют представители преступной группы. Без суда добиться справедливого решения бывает трудно, по-этому Ваша первоочередная задача в этом случае — идти в суд. В суде при разбирательстве необходимо настаивать на проведении почерковедческой экспертизы. Это будет Вашим главным свидетельством в пользу того, что кредит Вы не брали. Так же необходимо запросить все сопроводительные документы по выданному кредиту — документы, предоставленные якобы «Вами», фотографии лица, взявшего кредит, информацию о кредитном специалисте, одобрившим его.

Как правило суд принимает в подобных ситуациях сторону пострадавших граждан, но, к сожалению, рассчитывать на компенсацию издержек в полном объеме не приходится. Тем не менее, этот вариант гораздо лучше, чем иметь на себе один или несколько «левых» кредитов на сумму в несколько миллионов.

Сдача дома затянулась, что делать?

Любой покупатель жилья начинает волноваться, когда застройщик оттягивает сроки сдачи новостройки. Во-первых, приходится менять планы, особенно если вы живете в съемной квартире. Во-вторых, пропадает доверие к застройщику, и вы начинаете опасаться, завершится ли строительство дома вообще. Вот несколько советов для будущих новоселов.

Выбирайте застройщика критически   

Самые большие сложности возникают, если сроки строительства дома срываются из-за проблем у застройщика. Допустим, у компании возникли трудности с финансированием или власти не дают разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Поинтересоваться репутацией застройщика следует еще до покупки жилья. Реестр обманутых дольщиков, списки недобросовестных застройщиков и земельных участков, где строительство ведется без разрешительной документации, можно найти на официальных сайтах большинства городов и регионов. Эти списки формируют региональные власти. Например, в столичном регионе данная информация размещена на сайтах комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, а также министерства стройкомплекса Московской области. Обратите внимание, что очень часто для нового проекта крупная компания регистрирует отдельное юридическое лицо. В этом случае узнайте, какой группе компаний принадлежит застройщик, и сосредоточьтесь на его предыдущих проектах. Обращаясь за информацией на форумы о новостройках, относитесь к отзывам максимально критично: примерно половина из них – это скрытая реклама или, наоборот, «черный пиар». Ориентируйтесь на документы и официальные данные.

Читайте документы

Все разрешительные документы обычно можно найти на сайтах застройщиков. Если их нет, обратитесь в офис компании с просьбой прислать копию документов на землю, разрешения на строительство, проектную декларацию и все изменения к ней. Именно в проектной декларации прописываются сроки строительства каждой из очередей проекта. Кроме того, на сайтах новостроек публикуются фото и есть веб-камеры с видом на строительную площадку. Можно попробовать получить у застройщика график строительных работ и сверять его с реальностью. При любых нестыковках не стесняйтесь задавать вопросы застройщику и просить объяснений. Как участник долевого строительства вы имеете на то право.

Используйте договор как щит

Главный щит покупателя жилья в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ), поскольку его условия закреплены федеральным законом №214-ФЗ. Вы можете расторгнуть договор, как только поняли, что ваши права нарушены, в том числе новостройка не сдана в срок. Более того, если сдачу объекта задержали более чем на девять месяцев, вас и ваших будущих соседей могут включить в реестр пострадавших соинвесторов, а к проверке застройщика подключаться контролирующие органы. Власти проверят, как он использовал средства дольщиков и насколько компания в данный момент является финансово устойчивой. Если вы заключили другой тип договора с застройщиком, то в списки пострадавших дольщиков не попадете.

Напишите претензию

По закону застройщик обязан сообщить дольщикам об изменении сроков строительства за два месяца до указанного срока сдачи. Если стороны все устроит, то подписывается дополнительное соглашение. Если же вы менее сговорчивы, то отправляйте застройщику досудебную претензию. Ее можно послать в офис компании по почте заказным письмом либо отвезти лично, но тогда попросите на второй экземпляр поставить штамп входящего документа с датами и присвоенным номером. Ответ от застройщика придется ожидать от десяти дней до месяца. Если компания не реагирует, обращайтесь в суд с требованием о взыскании неустойки с застройщика

10 аксиом рынка недвижимости

Здесь сформулированы совсем простые утверждения, которые очень желательно понять и принять. Вы можете быть согласны или не согласны с этими утверждениями, но рынок недвижимости устроен именно так, и никак иначе.

 

1. Квартиры продаются после показов!

Случаи, когда квартиры (на вторичке) покупаются по фотографиям или планировкам – это экзотика, на которую обычно нельзя надеяться. Покупатель должен посмотреть Вашу квартиру, она должна ему понравиться, только после этого он может выйти на сделку.

Казалось бы, это очень простое утверждение, но мне часто приходилось сталкиваться со случаями, когда продавцы квартир не понимают такую простую истину! Выглядит это следующим образом:

- Здравствуйте, Иван Иваныч, на Вашу квартиру есть покупатель, сегодня можем показать?

- Я сегодня занят, перезвоню Вам как освобожусь, тогда и покажем

В итоге покупатель не понимает когда именно он сможет посмотреть интересующую его квартиру. Думаете, покупатель будет звонить снова и снова? На это не стоит надеяться. Покупатель просто идет смотреть другую квартиру, а квартиру Ивана Иваныча он вычеркивает из своего длинного списка.

Поэтому если Вашу квартиру хочет смотреть потенциальный покупатель – в Ваших интересах по возможности быстро дать ему ответ когда Вы сможете показать свою квартиру. Каждый показ – это шанс продать!

 

2. Воронка продаж для квартиры

 

           Для тех, кто профессионально занимается продажами, я не напишу ничего нового. Для тех же, кто продажами профессионально не занимается, я должен пояснить как выглядит так называемая воронка продаж. А именно:

- Звонки превращаются в просмотры

- Просмотры превращаются в авансы

- Авансы превращаются в сделки. Почти все авансы превращаются в сделки, но все-таки не 100%.

            Следствие 1: если по Вашей квартире нет звонков – её невозможно продать.

            Следствие 2: если по Вашей квартире нет показов – её невозможно продать.

            Следствие 3: если после просмотров никто не вносит аванс за Вашу квартиру – сделки быть не может. Чудес, увы, не бывает.

            Как правило, отсутствие звонков, либо отсутствие показов, либо бесконечные показы без предложения аванса – следствие завышенной цены, но в каждом случае нужно разбираться отдельно.

            Поэтому если Ваш эксклюзивный агент (т.е. такое агент, который полностью владеет ситуацией по Вашей квартире) говорит Вам, что у Вас нет звонков – отнеситесь к этому серьезно. Возможно, Вам стоит пересмотреть цену продажи своей квартиры.

 

3. Ваша квартира нравится не всем!

 

            И это нормально!

            Опять-таки не скажу ничего нового для тех, кто профессионально занимается продажами. Для тех, кто продажами не занимается, поясню: если Ваша квартира не понравилась потенциальному покупателю – не спешите предъявлять претензии Вашему риэлтору («Кого ты мне привел» и т.п.). Это обычная ситуация, квартиры очень редко продаются с первого же показа.

 

 

 

 

 

 

 

4. Покупатель ориентируется на самый дешевый аналог

 

           Продавец квартиры обычно рассуждает примерно так. В нашем доме продается квартира за 8 млн.руб., но она гораздо хуже, вот моя – совсем другое дело! Запрошу-ка я за свою квартиру 10 млн.руб.!

            Это порочная логика рассуждений. Ваша квартира лучше других аналогов именно для Вас – это Вы сделали её такой. Для покупателей Ваша квартира станет лучшей, если он найдет в ней некую ценность – удобный этаж, хороший ремонт, вид из окна и т.п. Если покупателю ценность Вашей квартиры неочевидна – он просто не будет звонить по Вашей рекламе. Следовательно, у Вас не будет просмотров, и продажи тоже не будет.

 

5. Спрос внизу!

 

            Чем дешевле цена квартиры – тем больше по ней звонков. Если Вы завышаете цену Вашей квартиры (даже на основании каких-то правдоподобных оценок) – у Вас просто не будет звонков, а, следовательно, и просмотров. Не будет просмотров – Вы не сможете продать Вашу квартиру.

            Как определить, что Ваша квартира в рынке? Для Москвы это обычно один звонок в 2 дня и один просмотр в неделю. Если у Вас меньше звонков и просмотров – значит, у Вас завышена цена, либо Ваша реклама недостаточно эффективна.

            Сказанное относится только к интернет-рекламе, в которой явно указана цена. Если Вам идут звонки с растяжки или расклейки, где цена не указана – это не показатель рыночного уровня цен.

 

6. Покупатель не ждет!

 

            Мне неоднократно приходилось слышать от клиентов, как вокруг их квартиры ходят кругами покупатели, и все думают-думают-думают. Но почему-то никак не надумают.

            Обычно покупатели принимают решение достаточно быстро. В моей практике был случай, когда в 22.00 я беседовал с риэлтором покупателя насчет цены и на утреннем показе в 10.00 торговался исходя из того, что у меня есть покупатель. Однако в 10.30 выяснилось, что покупатель выбрал другой вариант!

            Не надейтесь, что покупатель, посмотревший Вашу квартиру месяц назад, все это время ходит под впечатлением и думает только о Вашей квартире. Такие случаи бывают, но они чрезвычайно редки.

 

7. Соседи платят больше!

 

            Главные кандидаты в покупатели – это Ваши соседи. Если они живут в Вашем доме или в Вашем районе – значит, им здесь нравится, они здесь обустроились, и не хотят ничего менять. Их не очень беспокоят недостатки района, но им очень нравятся его достоинства. Следовательно, они готовы платить большую цену за Вашу квартиру.

            Достаточно рассмотреть несколько типовых причин для покупки квартиры – и Вы сразу убедитесь, что соседи платят больше. Например:

- некто располагает достаточной суммой денег для покупки квартиры под аренду. Вопрос: где он купить квартиру – в соседнем доме или на другом конце Москвы? Куда ему будет проще ходить к арендаторам за деньгами?

- Дети хотят перевезти бабушку с дедушкой, чтобы те сидели с внуками;

- Обратный случай – сын хочет перебраться поближе к маме с папой. Где он будет покупать квартиру – в подъезде мамы или за два квартала от неё?

            Именно поэтому при проведении рекламной кампании следует обратить особое внимание на методы, действующие на соседей – расклейку, растяжки, обход соседних домов и т.п.

 

8.Продавать надо быстро!

 

Статистика показывает, что пик интереса к квартире достигается примерно через 2 недели после её выхода на рынок. Именно это наилучший момент для продажи! Именно в этот момент к Вам должен прийти тот самый покупатель, который заплатит наилучшую цену!

К сожалению, чаще всего имеет место ситуация, при которой собственники упускают наиболее благоприятный момент и потом пытаются догнать падающий спрос, понижая и понижая цену на квартиру.

Первое предложение – обычно самое лучшее! Имейте в виду этот факт!

 

9. Не существует объективной цены квартиры

 

Очень часто собственники хотят получить от риэлтора некую магическую цену, по которой должна быть продана квартира. Например, квартира должна быть продана за 9 750 000 руб. и никак иначе. Разумеется, никаких «объективных» цен не существует в природе. Действительно, пусть самый авторитетный из всех оценщиков дал Вам сертификат, подтверждающий, что Ваша квартира стоит 9 750 000 руб. К Вам приходит покупатель и Вы предъявляете ему этот сертификат. Заплатит ли покупатель обозначенную в нем цену? Разумеется, нет! Конкретный покупатель может оценивать Вашу квартиру как дешевле, так и дороже.

 

10. Покупателю важна ситуация целиком

 

Очень часто риэлторы, которые ищут квартиру для своих клиентов, задают очень простой вопрос: «какая у Вас ситуация»? Продавцу важно понимать, что когда покупатель выбирает квартиру, то он выбирает не голые стены, а ситуацию в целом. Например:

- свободная продажа, один взрослый собственник, в квартире никто не прописан, документы – ДКП больше 3х лет

или

- альтернатива на 3 площади, 2 ребенка, прописаны пять человек, документы – свежее наследство

Обе квартиры могут быть совершенно идентичны по внутреннему содержимому – по планировке, метражу, ремонту, состоянию и т.п., но при прочих равных условиях первая квартира может быть продана дороже второй, потому что рисков для покупателя гораздо меньше.

По материалам Юрия Юфрякова

 

Как продать квартиру на 10-15% дороже

  1. Как можно продавать квартиру

 

Итак, Вы решили продавать свою квартиру. Первый вопрос, который следует себе задать: подумайте, а нужно ли Вам это? Вы совершенно уверены, что продажа квартиры – это единственный способ достижения тех целей, которые Вы перед собой ставите? Если у Вас нет твердой и непоколебимой уверенности в том, что Вы пойдете до победного конца – то лучше и не запускать процесс, а решить свои проблемы каким-то другим способом.

Если Вы все-таки твердо решили продавать свою квартиру, то давайте разберемся подробнее.


Есть всего три способа продажи квартиры:

1. Продавать самому

2. Нанять несколько риэлторов

3. Нанять одного риэлтора

Мы пока не будем обсуждать вопросы сопровождения сделки, в том числе юридического – эти вопросы обсуждаются в последней части нашей брошюры. Однако при прочих равных условиях лучше, чтобы сделку по продаже Вашей квартиры сопровождали те же самые люди, которые нашли Вам покупателя.

Ключевое утверждение: для того, чтобы продать Вашу квартиру максимально дорого, нужно показать Вашу квартиру возможно большему числу потенциальных покупателей (квартира должна получить максимальную экспозицию на рынке).

Давайте теперь разберем каким образом можно рекламировать Вашу квартиру, т.е. привести максимально возможное число потенциальных покупателей. Перечислю основные рекламные каналы:

1. Бесплатная реклама на специализированных сайтах недвижимости 2. Платное продвижение на специализированных сайтах 3. Расклейка объявлений по району 4. Растяжка на балконе или на окне с надписью «Продаю» 5. Видеопрезентация в сети Интернет с соответствующим продвижением 6. Предложе

ния агентам, которые работают с покупателями по Вашему району 7. Обход соседних домов 8. Предложения местным компаниям (которые ищут квартиры сотрудникам) 9. Реклама на асфальте 10. …   (Далее для по тексту я буду называть этот список маркетинговым планом)

Этот список можно продолжать и далее, но уже достаточно очевидно, что в подавляющем большинстве случаев продавцы квартир не идут дальше первого пункта. А почему? Если отец семейства три раза в неделю возит ребенка на занятия кружка во Дворце Пионеров на Воробьевых горах, и по дороге он увидит растяжку с надписью «Продаю» и телефоном – разве такой отец семейства не будет готов заплатить за подходящую ему квартиру чуть больше других? Особенно если он как раз продает свою квартиру на Таганке и ему только что внесли аванс за неё. (Это реальный случай, а не досужие фантазии!) Итак, вернемся к рассмотрению упомянутых выше трех вариантов продажи квартиры. Разберем их последовательно, один за одним.

I. Вы продаете квартиру самостоятельно На скольких сайтах Вы можете разместить свое объявление? На 6? На 10? А ведь объявление надо регулярно обновлять. Представьте себе, что Вам раз в неделю на электронную почту приходят напоминания о том, что надо продлить Ваше объявление – и так с 10 сайтов. Разумеется, кроме напоминаний Вам приходит с этих же сайтов и другая информация – скажем так, рекламного характера (а скорее просто спам). Сможете ли Вы поддерживать все Ваши объявления в актуальном состоянии, чтобы обеспечить себе достаточное количество звонков по Вашей квартире?

Далее, Вы хотите расклеить объявления о продаже квартиры по Вашему району. Для начала надо составить макет объявления, выбрать формат; возможно, добавить картинку. Далее надо выбрать типографию и напечатать тираж. Потом надо эти объявления где-то расклеить. Где? На досках объявлений? На столбах? В подъездах? На что их клеить? На прозрачный скотч? На клей? В какое время? Много ли объявлений сможете наклеить лично Вы или члены Вашей семьи?

Итак, мы дошли до пункта 3 Маркетингового плана, а вопросов уже более чем достаточно. Разумеется, любой человек может сделать любую работу, Вы лично можете выполнить все приведенные пункты Маркетингового плана, и даже добавить новые. Вопрос лишь в том насколько эффективна будет Ваша работа и не выгоднее ли её доверить профессионалам?

И в заключение добавлю, что называется, вишенку на торт. Допустим, Вы выставляете в рекламу Вашу квартиру по цене 10 млн. руб. Может ли недобросовестный риэлтор взять Ваши фотографии, скопировать Ваше объявление и выставить Вашу же квартиру по цене 9.5 млн. руб., например? Правильный ответ (из практики): да, может! И не просто может, на рынке полным-полно агентов, которые этим постоянно занимаются! Что произойдет в этом случае? В этом случае Вы просто не получите звонков по своей квартире, а следовательно никто не будет её смотреть. При этом Вам может время от времени звонить этот самый недобросовестный риэлтор, и рассказывать, что он искал-искал Вам покупателей, по цене 10 млн.руб. никого не нашел, а вот по цене 9.5 млн. руб. у него есть покупатель. Далее есть два сценария. Вы можете согласиться показать квартиру и тогда Вы сразу теряете 500 тыс.руб. в цене Вашей квартиры. Вы можете не согласиться показывать квартиру по такой цене – и в этом случае потенциальный покупатель просто не дойдет до Вашей квартиры, поскольку все звонки достались недобросовестному риэлтору. Описанная ситуация может показаться кому-то надуманной, но она не только не надуманная – она самая что ни на есть жизненная! Я предупреждаю своих клиентов, что если они будут сами рекламировать свои квартиры – они могут нарваться на такую ситуацию. Клиенты обычно не верят. Далее я пересылаю ссылки на соответствующие объявления, где их квартиры рекламируются по заниженным ценам. Клиенты все равно не верят! Перечитайте этот абзац еще раз и хорошенько все обдумайте. Это более чем реальный риск, который сегодня существует на московском рынке недвижимости. Советую Вам не наступать на эти грабли. Уберите свое объявление о продаже квартиры как можно скорее и обратитесь к профессионалу!

II. Вы нанимаете несколько агентов

Сейчас очень распространена практика, когда одну и ту же квартиру рекламируют несколько агентов или агентств. К сожалению, собственники квартир не понимают, что таким образом их шансы выгодно продать квартиру не увеличиваются, а уменьшаются. Давайте разберем почему.

Обычная аргументация собственников в таких случаях: «Кто первый продаст, тот им молодец!», «пусть все приводят своих клиентов – у меня будет больше просмотров», «пусть они посоревнуются за право продать мою квартиру» и т.п. Это все ложные аргументы и они не работают. Приведу пару аналогий. Представьте себе, что Вы звоните в 5-6 компаний по продаже пиццы и говорите: «Привозите все свою пиццу, я все попробую, за самую вкусную заплачу». Сколько человек приедет к Вам с пиццей? Правильный ответ: никто не приедет. Представьте себе, что Вы приехали на автосервис, созываете автомастеров и выступаете перед ними примерно с такой речью: «ребята, у меня в подвеске что-то стучит, поправьте все вместе. Кто сделает так, чтобы стучать перестало – тот молодец, тому я заплачу 10 тыс.руб.!» Что произойдет дальше?

Во-первых, нетрудно понять, что на Ваш призыв откликнутся только самые низкоквалифицированные мастера, у которых нет своей постоянной клиентуры и которые готовы хвататься за любую работу.

Во-вторых, даже если кто-то из автомастеров и возьмется за подобную работу – у него нет никаких стимулов делать эту работу хорошо. Ему лишь надо, чтобы у Вас исчез стук у подвеске и Вы выехали за ворота сервиса, предварительно заплатив деньги. Итак, если Вы нанимаете несколько агентов, то, как правило, Вы нанимаете самых низкоквалифицированных из них.

Успешный профессионал не будет работать без эксклюзивного договора.

Давайте еще раз посмотрим на маркетинговый план. Что может сделать для Вас агент, который работает на неэксклюзивной основе? Ответ простой: - он выставит минимальную рекламу на сайтах (п.1) - возможно, он предложит Вам повесить растяжку (п.4) И это всё!

Для агента, который конкурирует с другими агентами, нет никакого смысла давать дополнительную рекламу по Вашей квартире. Действительно, допустим, такой агент сделал расклейку вокруг Вашего дома, расклейкой заинтересовался покупатель, открыл какой-то из специализированных сайтов, нашел интересующую его квартиру и позвонил по другому объявлению! Все труды агента, делавшего расклейку, пошли насмарку, потому что нет никаких гарантий, что потенциальный покупатель придет именно к нему, а не к другому агенту! Следовательно, никто не будет делать для Вас расклейку, никто не будет давать хорошую рекламу, и т.п. Получается парадокс:

- Когда Вы нанимали много агентов – Вы хотели БОЛЬШЕ РЕКЛАМЫ - а в результате Вы получили МЕНЬШЕ РЕКЛАМЫ! Более того, многие рекламные каналы для Вас просто перекрыты, никто ими не занимается и не собирается заниматься!

Представьте себе, что Вы хотите продать некий товар и дать хорошую рекламу. К Вам приходят пять агентов и предлагают поставить рекламный щит. Вы принимаете этим предложения и ставите пять рекламных щитов подряд вдоль одной и той же дороги. Стало ли у Вас в 5 раз больше рекламы? Очевидно, нет! Очевидно, что лучше было бы ставить не 5 рекламных щитов подряд, а задействовать другие каналы – рекламу на телевидении, на радио, в газетах и т.п. Точно такая же ситуация возникает и в том случае, если Вы нанимаете 5 агентов (вернее, разрешаете им рекламировать Вашу квартиру) – на основных сайтах по недвижимости (и в базе Winner) висит 5 одинаковых объявлений по Вашей квартире – и все, никакой другой рекламы нет. Зачем же нужно ставить 5 одинаковых рекламных щитов вдоль дроги, если можно поставить один щит, но зато добавить рекламы по другим каналам?

Далее. Очень важный показатель того, насколько цена квартиры находится в рынке – это количество входящих звонков по квартире. Сравним две ситуации по одной и той же квартире – когда работает один агент на эксклюзивной основе и когда работают 5 агентов. Допустим, за неделю по квартире поступило 5 звонков и состоялся один просмотр. Что скажет по этому поводу эксклюзивный агент? Он проинформирует собственника: отлично, у нас пять звонков и один просмотр, наша квартира в рынке! Цена нормальная, просмотры есть, скоро возьмем аванс! Что скажут собственнику по поводу квартиры 5 агентов? Каждому из них досталось по одному звонку, то есть звонков мало! Одному счастливчику достался показ, но никаких выводов по этому показу он сделать не может.

Итак, 5 агентов в лучшем случае ничего не скажут своему клиенту, а в худшем скажут, что надо снижать цену, потому что мало звонков! Т.е. собственник получает не более объективную информацию (на что он надеялся) – собственник, напротив, получает совершенно неверную информацию, не отражающую реальную рыночную ситуацию по его квартире! Вновь прибегну к аналогии. Больной приходит в поликлинику, у него что-то болит. Больной подзывает 5 врачей и говорит: «Плачу 50 тыс.руб. тому, кто даст мне такую таблетку, чтобы болеть перестало!». Оставим в стороне вопрос о том, что к больному подойдут самые неквалифицированные и самые несостоятельные врачи, у которых нет своей клиентуры и которые готовы перебиваться случайными заработками. Но дальше надо делать какие-то анализы! Больной говорит разным врачам: ты меряй мне температуру, ты давление, ты слушай меня стетоскопом. Ни у одного из врачей нет полной информации, никто не может поставить точный диагноз. Каковы шансы больного на нормальное лечение? (Даже если представить на секунду, что все врачи обладают высочайшей квалификацией, что явным образом не соответствует действительности) Шансы практически нулевые.

Точно так же и в случае, если квартиру продают 5 агентов, ни у одного из них нет полной информации по квартире – сколько всего было звонков, какие покупатели смотрят квартиру, какие квартиры есть вокруг и т.п. В результате проигрывает собственник – его шансы продать квартиру по хорошей цене резко снижаются.

Более того, давайте посмотрим что происходит в реальной ситуации, когда квартиру рекламируют несколько агентов. Каким образом агент может выделить свое объявление среди 5 (или 20) других? Отличным описанием квартиры? Профессиональными фотографиями? Это слишком сложно, да и не сработает. Самый простой путь выделить свое объявление – это понизить цену! Тот из агентов, кто понизил цену на Вашу квартиру ниже всего (как правило, без Вашего согласия) – тот и соберет больше всего звонков!

Итак, если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры – Вы сразу начинаете играть на понижение! Иногда собственники рассуждают так: мне нужно за мою квартиру 10 млн. руб., какая мне разница, что кто-то из агентов рекламирует мою квартиру за 9.5 млн.руб.? Я-то не соглашусь на 9.5 млн.руб.! Это в корне неверное рассуждение. Ситуация полностью аналогична той, которая описана в предыдущем пункте. Агент, который рекламирует Вашу квартиру по цене ниже той, которую Вы хотите, имеет следующий простор для маневра.

Допустим, ему позвонил покупатель и предложил 9.5 млн. руб. Он звонит Вам и рассказывает сказочную историю: мол, искал-искал покупателей на Вашу квартиру по 10 млн.руб., не нашел, но есть покупатель за 9.5 млн.руб. Дальше Вы либо соглашаетесь показать Вашу квартиру по меньшей цене (и сразу теряете 500 тыс.руб. в цене квартиры), либо не соглашаетесь – и тогда агент предлагает покупателю другой объект! Потенциальный покупатель до Вашей квартиры не доходит! Как только Вы разрешаете рекламировать Вашу квартиру нескольким агентам – Вы попадаете в ловушку. Нет никаких гарантий, что один из агентов не будет пользоваться недобросовестными методами рекламы! (например, не будет занижать цену Вашей квартиры)

Общее правило при рекламе Вашей недвижимости: 

одно объявление на одном сайте лучше нескольких объявлений на одном сайте! Один хороший агент лучше, чем пять плохих!

Давайте пойдем далее и разберем что произойдет в том фантастическом случае, если Ваши 5 агентов работают очень дисциплинированно и добросовестно, не занижают цену Вашей квартиры и не пользуются иными недобросовестными практиками. Предположим, что некий покупатель прозвонил все объявления всех 5 агентов и поговорил с каждым. Что произойдет в этом случае? Нетрудно предположить, что все 5 агентов расскажут немного разные истории про Вашу квартиру (как в детской игре «испорченный телефон»). Как Вы считаете, будет ли покупатель терзаться вопросом к кому из 5 агентов ему идти и кто будет показывать квартиру? Скорее всего, нет. Покупатели избегают квартир, которые рекламируют несколько агентов! Им непонятно с кем вести переговоры!

Могу привести случай из своей практики. На сделке один из покупателей в цепочке рассказывал как он выбирал свою квартиру. Его интересовала квартира в конкретном доме. Одну из квартир рекламировали несколько агентов. Он позвонил одному агенту, тот показал ему квартиру, но потом сказал, что квартира снята с продажи. Покупатель позвонил другому агенту, тот не смог показать эту конкретную квартиру. В результате покупатель плюнул на эту квартиру, выбрал другую, которую рекламировал один агент и купил её. Квартира не продалась только потому, что её рекламировали несколько агентов!            

Далее, посмотрим что происходит с показами квартир, которые рекламируют несколько агентов. Агент получает звонок от потенциального покупателя, который просит показать ему квартиру. Агент был на это квартире месяц назад, толком не помнит ситуацию, мало что может ответить. Он приводит покупателя, не может ничего рассказать ни про ситуацию, ни про саму квартиру, ни про район. Напротив, если по квартире работает только один агент – это значит, что с каждым показом качество работы улучшается, и каждый последующий показ проходит лучше чем предыдущий. 

Нанять несколько агентов – это самый верный способ обеспечить своей квартире самое низкое качество показов, которое только возможно! Низкое качество показов ведет к тому, что Вы теряете в цене квартиры!            

Предположим, что несколько агентов привели Вам покупателей и кто-то из них даже заговорил об авансе. Давайте поймем в чем состоит интерес агента и интерес собственника. Агент, который привел покупателя, заинтересован только в одном – скорее выйти на сделку с этим покупателем, чтобы получить хоть какие-то комиссионные. Собственник же заинтересован в том, чтобы продать квартиру возможно выгоднее. В чем отличие при работе на эксклюзивном договоре? В этом случае агент может дать своему клиенту правильный совет: уважаемый собственник, этот покупатель нам не подходит, давайте подождем следующего! Не все покупатели нам подходят, не на все условия можно соглашаться, давайте подождем более выгодного предложения! Агент, который  работает не на эксклюзивном договоре, заинтересован только в том, чтобы сделка была сделана только с его покупателем, потому что второго шанса может и не быть. Следовательно, он будет склонять собственника к принятию первого же предложения от первого же заинтересовавшегося покупателя. Итак,если на Вас работают много агентов, то они не будут отстаивать Ваши интересы в момент выбора наиболее подходящего Вам покупателя!             

И вот вишенка на торте для этого раздела. Когда Вы разговариваете с агентом – спросите у него маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры. И в подавляющем случае Вы получите ответ, что никакого маркетингового плана и нет! Агент собирается дать бесплатную (для него) рекламу на нескольких сайтах – и этим ограничиться! Итак, если Вы нанимаете несколько агентов, то никто из них не будет составлять маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры!             

Подведем неутешительные итоги этого раздела.

Итак, если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры, то Вы получаете следующие неприятности: - 

Если Вы нанимаете несколько агентов, то, как правило, Вы нанимаете самых низкоквалифицированных из них - Вы нанимаете несколько агентов, чтобы получить БОЛЬШЕ РЕКЛАМЫ. А в результате Вы получаете МЕНЬШЕ РЕКЛАМЫ - Наняв несколько агентов, собственник получает совершенно неверную информацию, не отражающую реальную рыночную ситуацию по его квартире - если Вы нанимаете несколько агентов для рекламы Вашей квартиры – Вы сразу начинаете играть на понижение! - одно объявление на одном сайте лучше нескольких объявлений на одном сайте! Один хороший агент лучше, чем пять плохих! - Покупатели избегают квартир, которые рекламируют несколько агентов! - Нанять несколько агентов – это самый верный способ обеспечить своей квартире самое низкое качество показов, которое только возможно! - если на Вас работают много агентов, то они не будут отстаивать Ваши интересы в момент выбора наиболее подходящего Вам покупателя! 

- если Вы нанимаете несколько агентов, то никто из них не будет составлять маркетинговый план по продвижению Вашей квартиры!  

III. Продажа квартиры через одного агента  

Из написанного выше следует, что наиболее оптимальный способ продажи Вашей квартиры – это работа на эксклюзивном договоре с одним агентом. При этом Вы получаете следующие преимущества:

- Продажей Вашей квартиры занимается профессионал, который хорошо понимает что, как и в какой последовательности делать

- Эксклюзивный агент в любой момент может рассказать Вам о текущей ситуации с квартирой – сколько был звонков, сколько показов, каковы шансы закрыть сделку и в какие сроки -

Эксклюзивный агент может Вам предоставить подробный маркетинговый план продвижения Вашей квартиры и доработать его с учетом специфики Вашей квартиры

- С каждым показом Вашей квартиры качество работы эксклюзивного агента улучшается, поскольку он получает обратную связь от потенциальных покупателей Вашей квартиры и может дать Вам квалифицированный совет по продаже Вашей квартиры

- Эксклюзивный агент может помочь Вам выбрать наиболее подходящего покупателя с учетом именно Вашей ситуации            

Как можно выбрать эксклюзивного агента?

Очень просто! Попросите его предоставить маркетинговый план продвижения Вашей квартиры. Чей план будет наилучшим – того агента и выбирайте! И помните: для того, чтобы дорого продать Вашу квартиру, её должны посмотреть максимальное количество потенциальных покупателей. Только в этом случае Вы получите наилучшее предложение!  

1. Дилетанты или профессионалы?

В этой главе я хотел бы предостеречь собственников от совершения ряда ошибок. Возможно, кому-то эти советы покажутся слишком очевидными; что ж, тогда Вы можете смело переходить к чтению следующей главы.

Итак, начнем с самого простого. С документов на квартиру.

Практика показывает, что собственники далеко не всегда знают на каком основании они владеют квартирой. Примеров не счесть. На вопрос о правоустанавливающих документах собственник отвечает, что он квартиру покупал. Покупал-то он её покупал, но своей маме, потом мама скончалась и завещала квартиру сыну. В результате у сына основание приобретения – наследство по завещанию, т.е. значительно менее удобные для покупателя документы!

Бывают и обратные примеры. Собственник говорит, что получил квартиру по наследству; начинаем смотреть документы – выясняется, что квартиру он получил по дарственной. Дарственная – значительно более комфортный для покупателя документ, чем наследство, собственник мог поставить себя в невыгодную ситуацию и потерять в деньгах!

Еще один сходный пример – собственница говорит, что покупала квартиру, на самом деле она покупала квартиру матери, а потом мать сделала на неё дарственную. Почему собственница сделала именно так? Она собиралась разводиться и поэтому оформляла квартиру на мать. Есть ли в этом случае вероятность судебного иска от бывшего супруга? Несомненно! Повышаются ли риски покупателя? Несомненно. Поскольку общение продавцов и покупателей квартир обычно начинается по телефону, опишу чем отличается общение профессионалов рынка (т.е. риэлторов).

Итак, потенциальный покупатель звонит потенциальному продавцу. Обычно первый вопрос формулируется следующим образом: «документы». Что отвечает профессионал? «ДКП больше 3х лет», или «свежее наследство», или «справка о выплаченном пае».

Что отвечает дилетант? «Все документы есть». Разумеется, фраза «все документы есть», как правило, совершенно не соответствует действительности. Обычно оказывается, что с документами надо еще работать и работать. Типичное поведение дилетанта – это фраза «не хочу, чтобы мои соседи знали, что я продаю квартиру». Другой вариант той же самой ошибки – «соседи и так все знают, мы всем рассказали». Соседи – это первые кандидаты в потенциальные покупатели, соседей надо оповестить прежде всего, и для этого все средства хороши.             И

Иногда собственники не разрешают фотографировать свою квартиру, потому что у них «не прибрано», или они не хотят, чтобы их «сглазили» или под каким-то иным предлогом. Между тем первое, что потенциальный покупатель должен понять из рекламы – есть ли вообще такая квартира, существует ли она! И тут важны именно реальные фотографии, а не нарисованные в фотошопе картинки.            

Поразительно, но собственники не всегда понимают кто именно смотрит их квартиру на показе! Обычно это: - риэлтор собственника (он приводит потенциальных покупателей) - риэлтор покупателя - сами покупатели (их может быть несколько!)            

Если Вы понимаете роли пришедших, то можете правильно себя вести. Например, не надо рассказывать риэлтору покупателя какая у Вас замечательная квартира – принимает решение покупатель, Вы должны убедить его. Если покупатель хочет сфотографировать Вашу квартиру на телефон/планшет чтобы показать жене – это совершенно естественное желание, можно только порадоваться, шансы на продажу увеличиваются! Напротив, со стороны риэлтора покупателя такая просьба выглядит странно.            

Очень часто собственники не понимают, что попытка продать квартиру по доверенности ведет только к потере времени и денег. Стандартное требование покупателя – чтобы продавец делал сделку лично, не по доверенности. Любые отговорки – что доверенность от отца к сыну или от мужа жене – только ухудшают ситуацию для продавца.            

Все перечисленные в этом разделе обстоятельства не являются критически важными для продажи квартиры, но все они могут стать очень существенными. Поэтому рекомендую

Доверить продажу Вашей квартиры профессионалу.

По крайней мере, он не сделает совсем нелепых ошибок.

4.     Какие бывают покупатели  

Покупатели делятся на три категории:

1. Покупатели с наличными («живыми деньгами»)

2. Ипотечники

3. Альтернативщики

Дадим более точные определения всем трем категориям.

Покупатели с наличными – наиболее приятная категория покупателей. У них отложена определенная сумма денег на покупку квартиры и они могут быстрее всех выйти на сделку.

Ипотечники – покупатели, которым банк одобрил выделение ипотечного кредита на определенную сумму и в течение определенного срока они должны выбрать себе квартиру.

Альтернативщики – продают свою квартиру и покупают себе другую квартиру (или несколько квартир). Обычно альтернативщики начинают подыскивать себе квартиру, когда за их квартиру внесен аванс.  

Казалось бы – и такое суждение можно часто услышать от продавцов недвижимости – что лучше всех покупатели с живыми деньгами, и именно их следует искать в первую очередь.

Такое суждение неверно по двум причинам,  а именно:

1. Живых денег на рынке мало, поэтому ждать такого покупателя, возможно, придется очень долго (возможно, несколько лет)

2. Покупатели с живыми деньгами обычно платят меньше по сравнению с ипотечниками и альтернативщиками Причины, по которым ипотечники и альтернативщики платят больше за ту же самую квартиру очень просты – и те, и другие являются мотивированными покупателями. Ипотечники получают одобрение по квартире на ограниченный срок, и поэтому обязаны выходить на сделку; кроме того, увеличение цены квартиры слабо отражается на ежемесячном платеже по ипотеке, и поэтому ипотечники готовы чуть прибавить цену. Альтернативщики обычно достаточно долго продают собственную квартиру и берут аванс на ограниченный срок (обычно на месяц), для них выгоднее слегка переплатить за покупаемую квартиру, чем сорвать всю сделку. С другой стороны, сделки с ипотечниками и альтернативщиками более рискованны (например, банк может не одобрить квартиру либо может развалиться цепочка) и в большей степени требуют профессионального сопровождения.   5.    

;Как продать дороже  

Ответ на этот вопрос очень прост: надо найти такого покупателя, для которого Ваша квартира представляет ценность, за которую он готов заплатить дополнительные деньги.

Разберем этот вопрос более подробно.

Риэлторам известен эффект, когда после просмотра покупатель «влюбляется» в квартиру и готов идти на определенные издержки, чтобы купить именно её – например, заплатить большую цену, занять денег и т.п. Это явление не так-то просто описать; тем не менее, оно реально существует и играет важную роль в продажах недвижимости. Покупатель просто формулирует для всех остальных, что ему нужна именно эта квартира, а причины объяснять при этом совсем необязательно. Однако можно попробовать перечислить другие возможные причины. Например: -

Покупателю может быть важна квартира именно в этом подъезде – если в нем живут родители, дети, родственники, он родился в этом подъезде и т.п.

- Покупателю может быть важна квартира именно в этом доме – если покупатель привязан к конкретному детскому саду, школе, месту работы и т.п.

- Покупателю может быть важна планировка или перепланировка квартиры. Одна моя клиентка посмотрела около 20 похожих квартир пока не нашла квартиру, в которой балкон был объединен с комнатой

- Покупателю может понравиться ремонт. Это очень маловероятное событие, но такое в принципе возможно

- Покупателю может понравиться этаж. Кто-то любит жить повыше; кто-то наоборот. Одна моя клиентка очень любила квартиры на первых этажах, даже несмотря на то, что такие квартиры менее ликвидны. Её квартиру на первом этаже было очень непросто продать; взамен она купила тоже квартиру на первом этаже

- Недостаток, который отталкивает большинство покупателей, может быть неважен какому-то конкретному покупателю, или даже может стать достоинством.

Слабослышащим людям неважна шумоизоляция;

покупателей из условного Череповца вид на дымящие трубы нисколько не смутит;

для профессионального фотографа отсутствие окон в доцифровую эпоху могло быть серьезным плюсом квартиры и т.п.

- Наконец, покупателю может быть необходимо срочно выходить на сделку (кончается одобрение ипотеки, либо аванс за его квартиру внесен до какого-то срока) и Ваша квартира его в целом устраивает, а другие варианты искать слишком рискованно. В то же время пытаться угадать кому именно может понравиться Ваша квартира – занятие совершенно неблагодарное. Общий принцип должен быть простым: показать квартиру наибольшему возможному числу потенциальных покупателей, и тогда среди них наверняка найдется тот, для кого Ваша квартира представляет наибольшую ценность. Именно он и заплатит лучшую цену.

6.     Как подготовить квартиру к продаже  

1. Первое впечатление - самое стойкое и сохраняется надолго! Поэтому первое впечатление должно быть хорошим, и оно начинается с подъезда и лестничной площадки. Если необходимо - подметите и помойте её. Почистите коврик. Если он старый - лучше уберите его совсем. Входная дверь должна быть такой же чистой и аккуратной.

2. Чистые окна сделают Вашу квартиру просторней!

3. Кухня - лицо хозяйки! Вымойте кухню, уберите ненужные вещи. Плита, холодильник, столы, мойка должны быть чистыми. Не стоит заниматься готовкой во время показа квартиры.

4. Особого внимания требуют санузел и ванная комната. Протрите кафель и пол, проветрите ванную комнату. Все должно сиять, работать и не капать. Ни в коем случае нельзя затевать стирку и развешивать белье.

5. Если у Вас в подъезде или на лестничной клетке неприятный запах - используйте дезодорант, чтобы замаскировать его! Если в квартире есть какой-то запах, то можно, например, заварить кофе, чтобы перебить его. Можно также замаскировать неприятные запахи запахом свежей краски. Однако если никаких неприятных запахов нет - старайтесь вообще исключить какие-либо запахи, поскольку Ваши вкусы могут не совпадать со вкусами потенциального покупателя.

6. Включите все освещение по максимуму. Вкрутите лампочки помощнее. Это создаст дополнительный эффект объема при просмотре. Если дело происходит днем - нужно по максимуму открыть шторы и прибавить естественного освещения (если только шторы не закрывают неприятный вид из Вашего окна).

7. Если у Вас есть домашние животные - постарайтесь убрать их на время просмотра. Не все любят кошек и собак - зачем Вам отпугивать покупателей?

8. Сделайте легкий косметический ремонт. Подклейте отставшие обои, подштукатурьте трещинки, поменяйте выключатели и розетки. Квартира должна иметь ухоженный вид.

9. Почините все, что можно починить. Поменяйте перегоревшие лампочки (в том числе и на лестничной клетке!), смените прокладку в смесителе (или смеситель целиком) - чтобы не тек. Поправьте дверцу шкафа или открутившуюся ручку двери.

10. Поддерживайте в квартире чистоту. Проведите влажную уборку, протрите пыль, отполируйте раковину и ванну. Уберите пустые банки и коробки.

11. Постарайтесь обезличить квартиру. Уберите с видного места фотокарточки, дипломы, грамоты и т.п. Потенциальный покупатель "примеривает" квартиру на себя, не мешайте ему.

12. Уберите по возможности хлам с балкона/лоджии.

13. Вывезите по возможности все лишние вещи, старую мебель и т.п. Чем меньше вещей в квартире - тем просторнее она кажется.   7.     

Как показывать квартиру    

Идеальная ситуация для показа квартиры – это когда квартиру показывает риэлтор.

Давайте разберем почему.

Начнем с часто встречающегося случая, когда квартиру показывает квартирант, который в ней живет. Интересы квартиранта достаточно очевидны: он хочет оставаться в квартире как можно дольше, он не заинтересован в продаже квартиры. Поэтому квартирант никогда не должен показывать квартиру! В крайнем случае он может постоять в сторонке, пока квартиру показывает риэлтор. А что же собственник? Он же заинтересован в продаже квартиры! Должен ли он присутствовать на показах? Правильный ответ: нет, он не должен присутствовать! Тому есть много причин. Постараюсь их последовательно изложить. Прежде всего, как правило, собственник не является профессионалом в продажах недвижимости и может совершать самые нелепые ошибки.

Расскажу несколько примеров из практики. Я показывал недорогую квартиру, потенциальные покупатели были людьми явно не самыми состоятельными. Хозяйка квартиры начала рассказывать, что их дом должен пойти под снос. В глазах покупателей отразился неподдельный ужас: как, наш дом пойдет под снос? Мы окажемся на улице??? Заплатив деньги за квартиру??? Для подавляющего большинства покупателей фраза «дом под снос» означает «мы вместо старой плохой квартиры получим новую хорошую, да еще  и наваримся на этом». Но не для этих конкретных покупателей! Стоит ли удивляться, что покупатели не остановили свой выбор на этой квартире?

В другом случае хозяйкой квартиры была дама, которая отметила не первое свое 18-летие, а показывал квартиру её отчим, лет 70ти. Квартира была на втором этаже, балкон закрыт решеткой. На вопрос покупателя «а почему решетка стоит?» отчим «честно» ответил, что (цитирую) «Светкины одноклассники как-то забрались к нам на балкон» и после этого пришлось поставить решетки на балконе. Судя по всему, у Светки могли быть одноклассники лет 25 назад, если не больше – обязательно ли знать эту давнюю историю потенциальному покупателю?

Еще одна история случилась, когда я показывал двухкомнатную квартиру компании из трех человек. Они спросили поэтажный план; поинтересовались несущая ли стена между кухней и комнатой и некоторое время созерцали ту самую стену, видимо, пытаясь представить как будет выглядеть квартира без этой самой стены. В этот напряженный момент подбежала хозяйка квартиры с тем, чтобы сообщить потенциальным покупателям нечто важное. Что же? В коридоре есть шкафчик! Об этом непременно надо сказать покупателям! Какая разница, что покупатели не проявляли никакого интереса к коридору?

В другом случае покупатели спросили представителя собственника давно ли продается квартира. Он тотчас же с радостью сказал, что продается давно, много раз показывали. Какие эмоции вызывает такой ответ у покупателя? Нам пытаются впарить то, что не продается! Не будем покупать эту квартиру!

Но едва ли не самая смешная история показов была с одной собственницей квартиры, которая составила некий список преимуществ своей квартиры, который выглядел примерно так: - свободная продажа - никто не прописан - хороший ремонт - можно заехать и жить -…. и настоятельно требовала от меня, чтобы я озвучивал этот список «преимуществ» всем потенциальным покупателям. При этом один из покупателей честно предупредил, что ремонт ему не нравится и он все будет переделывать по-своему. Имеет ли смысл для такого человека напирать на ремонт как преимущество? Конечно нет! Имеет ли смысл объяснять ему, что он может заехать и жить, если он как раз этого делать и не собирается, а собирается затевать многомесячный ремонт на свой вкус? В целом собственник очень редко редко может правильно оценивать что следует говорить потенциальным покупателям, а что не стоит; что является преимуществом для данного конкретного покупателя, а что не является. Более того, зачастую собственник может акцентировать внимание на каких-то деталях, которые впоследствии могут быть согласованы дополнительно (сроки переезда, порядок расчетов) и этот никому не нужный акцент может сорвать всю сделку.

Но есть и дополнительные причины почему собственник не должен присутствовать на показах своей квартиры, а именно:

- покупатель может применять психологические приемы давления на собственника (чтобы сбить цену). Не все собственники готовы к подобному давлению -  

собственник может выдать свою излишнюю мотивацию (например, что квартира должна быть продана в определенные сроки) и тем помочь покупателю дополнительно сбить цену;

- при показе квартира должна быть максимально обезличена, поскольку покупатель примеряет её для себя, этого очень сложно достичь в присутствии собственника.

Итак, общее правило (которое Вы можете прочитать в любом учебнике, и которое я не выдумывал): по возможности 

собственник квартиры не должен присутствовать на показе, показ должен проводить только риэлтор.   8.     

Роль риэлторов покупателя  

Скажем еще пару слов о риэлторах покупателя – как их привлечь на свою сторону и что они могут сделать для Вас. Риэлторы покупателя должны сделать 2 важных действия, чтобы сделка с покупателем состоялась:

1. Они должны привести покупателя на просмотр

2. Они должны убедить покупателя, что квартира стоит запрашиваемых за неё денег По части п.1 хотел бы еще раз повторить тривиальные утверждения из раздела 3: каждый показ квартиры – это шанс на продажу, нет показов – нет продажи. Поэтому каждый показ важен! И если риэлтор может привести на показ своего покупателя – то он работает в интересах продавца!

Второй вопрос еще важнее. Допустим, к Вам приходит покупатель, который имеет слабое представление о рынке недвижимости. Как показывает практика, в 99% случаев тактика такого покупателя очень простая: он пытается выбить из продавца скидку от запрошенной цены. При этом запрошенная цена может быть какой угодно – выше рынка, ниже рынка или соответствовать рынку – тактика покупателя от этого не изменится. Даже если Вы выставляете на продажу 10-комнатную квартиру в суперэлитном доме напротив Кремля за 1 млн. руб. – к Вам придут покупатели, которые с пеной у рта будут Вам доказывать, что больше 900 тыс. руб. Ваша квартира не стоит и как Вам повезло, что они предлагают Вам именно столько. Люди устроены именно так, и мы можем лишь принять этот факт как данность. И как раз в этот момент риэлтор покупателя должен сработать на стороне продавца. Он должен – с учетом своего видения рынка – подтвердить своему клиенту-покупателю, что квартира стоит тех денег, которые за неё запрашивают.

Каким образом можно достичь этих целей при продаже квартиры?

Очень просто: надо преложить вознаграждение риэлтору покупателя. Как? Это отдельная тема и достаточно обширная.   9.    

Идеальный метод продажи квартиры  

Давайте подытожим все ключевые моменты, изложенные ранее:

1. Квартира должна быть продана быстро – аванс нужно принять через 2 недели после вывода квартиры на рынок

2. Квартира должна получить максимально широкую экспозицию на рынке за это время. В частности, квартиру следует показать максимально возможному количеству покупателей

3. Квартиру имеет смысл продавать только на условиях эксклюзивного договора с одним риэлтором (агентством)

4. Для получения максимального эффекта реклама квартиры должна производиться в соответствии с тщательно проработанным маркетинговым планом

5.  Квартира должна быть правильно подготовлена к показам

6. Собственник не должен присутствовать на показах

7. Должна быть проведена работа с риэлторами покупателей – как по части привлечения покупателей на показ, так и по части их мотивации Именно такая идеальная процедура продажи квартиры (максимально выгодная продавцу как по времени, так и по цене) описана на моем сайте Именно с помощью этой процедуры Вы можете продать Вашу квартиру на 10-15% дороже.

  10.    Несколько слов о проведении сделки  

Практика показывает, что непосредственное проведение сделки – очень рискованный момент и порой требует немало усилий от риэлтора. Начнем с вопроса мотивации. Интерес риэлтора – довести сделку до конца, иначе он не получит своих комиссионных. Поэтому риэлтор готов идти на компромиссы, улаживать спорные вопросы, находить решения – и все ради того, чтобы сделка состоялась. Есть ли такая же сильная мотивация у других сторон по сделке? Далеко не всегда. Например, в сделке могут участвовать (не обязательно в качестве стороны по договору!) родственники или близкие одной из сторон, которые не только не заинтересованы в проведении сделки, а порой даже заинтересованы в срыве сделки! В этом случае от риэлтора могут потребоваться значительные усилия, чтобы сохранить и исполнить сделку. У сторон по договору также может быть какая-то дополнительная мотивация, которая может помешать сделке. Например, мне известен случай, когда покупатель с продавцом не смогли решить у кого из них должен быть ключ от ячейки. Сделка развалилась! В основном из-за того, что риэлтор покупателя не проявил должной гибкости в переговорах, а продавец был вовсе без риэлтора, и готов был пойти на конфликт даже ценой развала сделки.

Сделка сама по себе может быть достаточно сложной – в ней может быть несколько квартир, сложные условия доступа и т.п. Не все участники сложной сделки (а их может быть целая толпа – человек 15!) могут вести себя адекватно, проявлять должную выдержку, не паниковать из-за каких-то мелочей или нестыковок. Едва ли не главный враг на сделке – это юристы! Работа юриста – по максимуму запугать своего клиента и по максимуму перестраховаться. Если юрист чересчур запугает своего клиента и чересчур перестрахуется – к нему не будет особых претензий; зато если юрист недостаточно запугает своего клиента и недостаточно перестрахуется – к нему могут быть претензии если что-то пойдет не так. Если вдобавок юрист не представляет реалий рынка недвижимости – его роль может быть совсем деструктивной.

Проведению сделки могут помешать какие-то внезапно возникшие обстоятельства.

Например, в одной сделке из моей практики внезапно выяснилось, что у продавца паспорт фигурирует в базе данных ФМС как недействительный и на этот паспорт невозможно открыть сейфовую ячейку в банке. Сделку удалось успешно провести, но для этого потребовались определенные усилия. Далее, даже если сделка самая простая, то в ней все равно сталкиваются интересы продавца и покупателя. Эти интересы по сути своей противоположны: покупатель хочет купить дешевле, продавец – продать дороже; покупатель хочет, чтобы в квартире никто не было прописан, продавец хочет выписаться в последний момент; покупатель хочет как можно быстрее въехать в новую квартиру, продавец хочет как можно дольше оставаться в старой квартире и т.п. На сделке подписывается очень много разных договоров и бумаг. Желательно примерно представлять значение каждой бумаги и её роль в сделке.

Например, очень часто банки для предоставления сейфовых ячеек просят заполнить согласие на обработку персональных данных и т.п. малозначимые бумаги (которые, однако, прописаны в документообороте банка). Обычно не очень важны конкретные тексты договоров на доступ к сейфовым ячейкам (такие договоры являются типовыми и какие-либо изменения туда обычно не вносятся). Напротив, условия доступа к ячейкам являются принципиально важными, и на них требуется обращать особое внимание.

В качестве примера разберем совсем простую сделку. Допустим, у нас есть только покупатель и продавец, риэлтор выступает на стороне продавца. Разберем 4 ситуации:

1. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору или по выписке из ЕГРП

2. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договор

у 3. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору и нотариальной копии нового свидетельства на квартиру

4. Продавец получает доступ к ячейке по зарегистрированному договору и оригиналу нового свидетельства на квартиру Казалось бы, все условия доступа примерно одинаковы. Более того, у продавцов зачастую существует иллюзия, что «надо сделать все как положено» и «само собой все образуется». Такое вполне может быть, если у покупателя с продавцом полное доверие и

Казалось взаимопонимание, нет никаких осложнений и все идет как по маслу. Однако – как я указывал выше – интересы продавца и покупателя в принципе противоположны и поэтому конфликты между ними вполне вероятны. Поэтому при проведении сделки надо исходить из наиболее пессимистичных предположений. Итак, для продавца наиболее комфортны условия доступа по варианту 1. С договором купли-продажи может что-то случиться – его можно потерять, либо иным образом утратить (а что если сгорела регпалата? Это реальный случай!). Если вдруг зарегистрированного договора нет, то продавец заказывает выписку из ЕГРП, это занимает у него некоторое время – но зато он гарантированно получит доступ к ячейке и сможет забрать свои деньги.

Доступ по варианту №2 менее комфортен для продавца. Что делать если договор утрачен? (см. выше) Такое происходит очень редко, но исключать этот вариант нельзя.

Доступ по варианту №3 – еще менее удобен продавцу. Откуда он возьмет нотариальную копию нового свидетельства? Справедливости ради надо сказать, что обычно такие условия доступа прописываются в том случае, если документы по сделке готовятся независимым центром по оформлению сделок, который в комплекте документов готовит и нотариальную копию нового свидетельства. Однако в случае таких условий доступа продавцу надо убедиться, что он получит свою нотариальную копию договора от независимой стороны (не от покупателя!).

Доступ по варианту №4 – самый рискованный для продавца. В этом случае он должен получить новое свидетельство на квартиру, т.е. документ, который ему, вообще говоря, не положено получать. Хорошо если регистрацией занимается риэлтор продавца – а если нет? Продавцу нужно новое свидетельство на квартиру, продавец просит покупателя дать ему это свидетельство – а покупатель это делать не обязан! Либо покупатель может выдвинуть встречные условия к продавцу – расскажи стишок, спой песенку, дай еще миллион рублей – иначе своих денег не получишь! И что в этом случае делать продавцу?

Все описанное выше предполагает, что обе стороны по сделке – продавец и покупатель – ведут себя более-менее честно и намерены исполнять свои обязательства. Правда жизни состоит в том, что интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны и поэтому конфликты между ними постоянно возникают.

Однако давайте зададимся простым вопросом: а встречаются ли в нашей жизни жулики, мошенники и разного рода преступники? Может ли так случиться, что Вы при продаже своей квартиры напоретесь именно на такого человека? Рискну предположить, что такой вариант не то чтобы обеспечен, но вполне себе вероятен; сумма в несколько миллионов рублей вполне может привлечь мошенников, аферистов и прочих преступников. Поэтому при проведении сделки Вам необходима защита профессионала! Цена ошибки может быть слишком высокой!

Словарь новостроек

Застройщики говорят на своем особенном языке. Поэтому, чтобы купить квартиру в новом доме на самых выгодных условиях, заранее разберитесь, чем отличается ДДУ от договора участия в ЖСК, квартира от апартаментов, а черновая отделка – от ее отсутствия.

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает, что покупатель принял квартиру и ключи от нее. Покупатель подписывает этот акт после осмотра квартиры, в присутствии представителя застройщика и управляющей компании.


Апартаменты – это тип недвижимости, который юридически предназначен для временного проживания, потому владельцы апартаментов не могут оформить постоянную регистрацию, только регистрацию на пять лет. Несмотря на это апартаменты чаще всего используют для постоянного проживания, как квартиры.

Дефектная ведомость — это документ, который составляют покупатель и представитель компании-застройщика, если при осмотре квартиры обнаружены недостатки или дефекты. На основании этой ведомости покупатель может потребовать бесплатно устранить дефекты строительства, оборудования и отделки или снизить цену на квартиру.

Договор долевого участия (ДДУ) — это договор, который покупатель квартиры в новостройке заключает с застройщиком. В ДДУ указывают адрес новостройки, характеристики квартиры, срок, когда жилье будет сдано в эксплуатацию, его стоимость, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на квартиру. В договоре указывают только ориентировочную площадь квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию БТИ проводит замеры и определяет точный метраж. Договор долевого участия (ДДУ) проходит государственную регистрацию. Это возможно, только если у застройщика есть все документы, разрешающие строительство. Заключение договора долевого участия – самый безопасный для покупателя способ приобрести квартиру в новостройке.

Договор на управление многоквартирным домом — это договор, который собственник квартиры заключает с управляющей компанией. На основании договора управляющая компания оказывает услуги по содержанию, эксплуатации, ремонту дома, благоустройству дворов, предоставляет коммунальные услуги, а собственник квартиры обязуется оплачивать все эти услуги.

Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) – это договор, по которому покупатель жилья становится членом кооператива, строящего дом. Договор об участии в ЖСК не проходит государственную регистрацию и это более рискованный для покупателя вариант договора, чем ДДУ. В случае если застройщик затянет сроки строительства или не выполнит обязательств, покупателю будет сложно вернуть вложенные средства.

Договор переуступки прав требования — это выкуп договоров долевого участия. Обычно такие договоры предлагают инвесторы, которые приобрели квартиру на раннем этапе строительства, не хотят оформлять ее в собственность и стремятся продать договор на жилье в уже построенном доме по более высокой цене.

Кадастровый паспорт квартиры – это выписка из государственного кадастра недвижимости. Документ нужен, чтобы покупатель мог зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

Квартира без отделки — под этими словами в договоре имеется в виду, что покупатель жилья получает бетонную коробку, часто без межкомнатных перегородок и стяжки на полу. Обычно застройщик устанавливает в квартире входную дверь, пластиковые окна и делает остекление балкона или лоджии. Электричество проведено до щита на этаже.

Квартира под чистовую отделку (с черновой отделкой) — это квартира с электропроводкой, выключателями, розетками. Стены, полы и потолки выровнены, но не отделаны. Установлены двери и окна.

Первичный рынок недвижимости — это сегмент рынка, на котором представлены квартиры без истории владельцев и сделок купли-продажи. Таким жильем ранее никто не владел, в них никто в них не проживал. Как правило, такие квартиры располагаются в новостройках или полностью перестроенных жилых или промышленных зданиях. Благодаря тому что у недвижимости нет истории, покупателю не приходится проверять юридическую чистоту квартиры.

Предварительный договор купли-продажи — это договор, который продавец и покупатель заключают еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию. В документе написано о намерении сторон заключить сделку, а не о самом факте продажи квартиры. Как только девелопер оформит все необходимые документы на жилье, он должен подписать с покупателем договор купли-продажи.

Рассрочка платежа — это оплата квартиры частями в протяжении определенного периода времени. При рассрочке не начисляются проценты или комиссия. Условия, на которых предоставляется рассрочка, должны быть указаны в договоре купли-продажи квартиры.

Технический план квартиры — это документ, который содержит сведения об общей площади квартиры, площади каждого помещения (кухни, ванной, гостиной, спальни, кладовки), сведения о правообладателях, местоположении квартиры, ситуационный и поэтажный планы, экспликацию. Технический план составляют сотрудники БТИ или кадастровых организаций, он необходим для получения кадастрового паспорта квартиры.

Этапы строительства — строительство дома происходит в несколько этапов: нулевой цикл, или этап котлована (когда еще только закладывается фундамент дома), первая, вторая или несколько очередей строительства (зависит от того, сколько корпусов планирует возвести застройщик) и сдача дома в эксплуатацию.

Экспликация — планировка квартиры, расположение комнат, кухни и других помещений.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Определитесь с бюджетом, сроками и вашими ожиданиями от будущего жилья – и начинайте поиск подходящего варианта. Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

  • Оцените ваш бюджет

Важно знать, сколько денег вы готовы потратить на покупку квартиры, и сориентироваться в ценах на жилье в вашем городе. В случае если сумма небольшая, есть смысл сосредоточиться, например, на поиске жилья в строящемся доме или малогабаритной квартиры на вторичном рынке. Правда, выбрать метраж, этаж или район вряд ли получится: дешевых предложений совсем не много, и они быстро продаются.
  • Не справляетесь сами – возьмите ипотеку

    Если собственных средств не хватает, но у вас есть постоянный доход, возьмите ипотеку. Банки сегодня выдают кредиты под 12–14% годовых на срок от десяти до тридцати лет. Самый маленький первоначальный взнос, на который вы можете рассчитывать, – 10%, но чаще всего это 30% от полной стоимости жилья. Чем меньше первоначальный взнос и короче срок ипотеки, тем больше вы должны будете платить каждый месяц. Преимущество ипотеки в том, что банк проверяет юридическую чистоту квартиры. А это значит, что мошенникам сложнее проводить махинации с двойными продажами, неправильно оформленными документами и «потерявшимися» собственниками. 
     
  • Готовы ждать – выберите новостройку

    Первичное жилье, то есть квартиры в новостройках, в среднем стоит дешевле, чем вторичное. Кроме того, оно не имеет юридической истории. И если застройщик продает недвижимость по всем правилам, у вас не возникнет проблем с документами и правом собственности. Такие квартиры можно покупать без посредников.Важно и то, что это новый дом с современными коммуникациями, лифтами и планировками.Хотя у первички есть и минусы. Например, застройщик может оказаться ненадежным и затянуть сроки сдачи. Квартиры в новостройках часто продаются без отделки, а иногда и без стен между комнатами. Конечно, это отлично разовьет ваши дизайнерские навыки, но опустошит банковскую карточку: ремонт с нуля будет стоить примерно как пятая часть всей квартиры. Да, и не забудьте, что соседи могут активно стучать и сверлить еще год-два после новоселья. Вы готовы к шуму?
     
  • Хотите заселиться прямо сейчас – покупайте вторичку

    Главный плюс вторичных квартир в том, что дом готов и обжит. Вода, электричество, телефон работают не в тестовом, а в обычном режиме. Дети гуляют во дворе, а не среди строящихся корпусов, открыты магазины и поликлиники. Вы видите, что покупаете: квартиру с ремонтом или «убитое» жилье, сразу можете познакомиться с будущими соседями. Минусы тоже понятны. Во-первых, это изношенные коммуникации в старых зданиях. Но главное – юридическая история. Квартира могла переходить из рук в руки много раз, и вам нужно проверить документы по каждой прошлой сделке. Без помощи специалистов не обойтись. Обязательно обращайтесь к юристу с опытом работы в сфере недвижимости или риелторское агентство.
     
  • Изучите предложения и выберите надежную компанию

    Для того чтобы быть в курсе цен и предложений, изучайте объявления о продаже жилья в интересующем вас районе. Обращайте внимание на то, идут ли работы на стройках, которые вы проезжаете по пути на работу.Впрочем, вы можете сразу отправиться в агентство недвижимости или к застройщику. В этом случае выбирайте компании с хорошей репутацией. В договоре об оказании услуг, который вы заключите с агентством, должны быть прописаны стоимость и объем услуг: сколько квартир покажет риелтор, в какой срок, кто – вы или риелтор – будет собирать необходимые документы. Застройщик должен продавать недвижимость по ДДУ или хотя бы участия в ЖСК.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Вы собираетесь продать квартиру и уже сели писать объявление. Но какую цену указать? Как не продешевить и в то же время не отпугнуть покупателей? Есть несколько путей узнать истинную стоимость жилья.

1. Используйте онлайн-сервисы

Узнать примерную стоимость вашего жилья можно прямо в интернете. Найдите онлайн-сервис по оценке жилья на сайтах аналитических центров и крупных риелторов. Укажите основные параметры квартиры. На стоимость обычно влияют расположение дома, его удаленность от центра города, площадь квартиры – общая, жилая и площадь кухни. Отметьте, нужен ли ремонт при заселении, на каком этаже и в каком доме – панельном, монолитном, монолитно-кирпичном, сталинском – находится жилье. Чем больше полей вы заполните, тем точнее будет цифра.

Вы можете прибавить от 1% до 3% к стоимости в зависимости от того, есть ли в квартире балкон, проведен и городской телефон, какое покрытие на полу, насколько высокие потолки, раздельный или совмещенный санузел.

2. Сравните с другими квартирами

Изучите интернет-базы объявлений о продаже недвижимости. Задайте такие параметры поиска – расположение, метраж, – как если бы вы искали свою квартиру. Выберите предложения, похожие на ваши, и выпишите цены – можете ориентироваться на эти цифры.

Правда, имейте в виду, что большую часть объявлений на сайтах и в газетах публикуют риелторские агентства. Часто они специально указывают заниженную стоимость, чтобы заманить покупателей. После звонка в агентство, как правило, выясняется, что указанная квартира продана, а те, что есть, стоят дороже. Собственники, наоборот, могут завышать реальную стоимость просто потому, что хотят получить как можно больше денег.

3. Воспользуйтесь подсказкой риелторов

Надежный способ – обратиться в агентство недвижимости. Лучше всего обойти или обзвонить несколько контор. Агент должен детально расспросить о характеристиках квартиры, а вы в процессе разговора сможете понять, какие параметры считаются важными, а какие несущественными, поймете, престижный ваш район или нет. После этого станет ясно, какую цену можно указать в объявления и насколько можно снизить ее на этапе торга. Беседа с риелтором не будет стоить вам ни копейки, но, скорее всего, вам придется оставить свои контактные данные – номер телефона и адрес электронной почты – и потом получать сообщения от агентства.

4. Оценщик потребует оплаты услуг

Наиболее точную цену вашей квартиры назовут оценщики, но за эту услугу нужно заплатить. Специалист приедет в дом, тщательно осмотрит квартиру и сделает фотографии. Рассчитать стоимость жилья он должен за два-три дня после осмотра. В отчете оценщика вы найдете подробные разъяснения, из каких составляющих сформировалась стоимость вашей квартиры. Эту информацию вы сможете использовать и в рекламе, и во время торга с покупателем. Имейте в виду, что иногда оценщики занижают стоимость жилья – так они могут гарантировать, что за эти деньги квартиру точно купят.

5. Не ориентируйтесь на отчеты о средней цене квадратного метра

Не нужно ориентироваться только на среднюю цену квадратного метра, указанную в отчетах о состоянии рынка недвижимости. Они не принимают во внимание, в каком районе находится квартира, ее состояние и метраж. И если, например, в городе продается больше всего однушек в центре, а вы собираетесь продать трешку на окраине, то средняя цена квадратного метра окажется заметно выше, чем стоимость метра в вашей квартире. Так что подобная статистика годится только для профессионалов, которым нужно следить за колебаниями на рынке.

3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Даже если вы покупаете жилье для жизни, а не для инвестиций, лучше выбирать такую квартиру, которую при необходимости вы сможете легко и выгодно продать. «Думай как продавец», ― советуют покупателям специалисты компании «БЕСТ-Новострой».

Помимо общеизвестных параметров: местоположения, транспортной доступности, развитой инфраструктуры и адекватной цены, ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона/лоджии, высота потолков, удобство планировки.

1. Площадь должна соответствовать комнатности и классу

Наиболее важный параметр – площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и спросу целевой аудитории. Для жилья категорий «эконом» и «комфорт» оптимальная площадь однокомнатной квартиры – 36-42 кв. метра, двухкомнатной – 54-62 кв. метра, трехкомнатной – 68-82 кв. метра. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. метра, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет высоким.

2. Важны площадь кухни и высота потолков

Для того чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8―8,5 кв. метров, а предпочтительнее ― 10―12 кв. метров, высота потолков – не менее 2,6 метров.

3. Предубеждение против первого и последнего этажа все еще популярно

Наиболее популярными считаются средние этажи: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждение против квартир на первом и последнем этажах необоснованны, считают специалисты «БЕСТ-Новострой». Во-первых, в современных новостройках первый этаж, как правило, достаточно высокий, а еще чаще – нежилой. Квартиры на верхних этажах имеют преимущества. В новых домах над последним этажом располагается еще и техэтаж, так что протекание крыши новоселам не грозит, зато виды из окон гораздо лучше и соседи сверху уж точно не зальют.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке 

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство


Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

3. Многократная продажа Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки. Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи. Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить. Также проследите, чтобы в договоре были отражены гарантийные обязательства застройщика и срок, в течение которого компания должна все исправить.

3 способа продать квартиру в ипотеке

Некоторые считают, что продать квартиру, купленную по ипотеке, невозможно. На самом деле существует три способа продать или обменять квартиру, на которую вы все еще выплачиваете кредит.

Для того чтобы продать квартиру в ипотеке, вы должны получить разрешение банка, который выдавал кредит. Из-за этого продажа жилья с обременением занимает больше времени, чем обычная сделка. Изучите договор ипотеки и удостоверьтесь, что продажа жилья не запрещена до момента погашения кредита. Уточните, накладывает ли банк штраф при продаже жилья. Также банк должен определить точную сумму оставшегося долга.

После того, как банк дал добро, а вы нашли покупателя квартиры, отправляйтесь к нотариусу. Он должен заверить предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Этот документ гарантирует банку, что покупатель не откажется от своих намерений.

Сама сделка купли-продажи недвижимости может проходить по одной из схем.

Первая схема ― погашение долга

Покупатель погашает остаток долга по кредиту в банке и получает справку о том, что с квартиры снято обременение. Затем продавец и покупатель посещают регистрационную службу, где с квартиры снимают обременение и фиксируют переход прав собственности на жилье. После заключения договора купли-продажи покупатель становится новым официальным владельцем жилья.

Вторая схема ― смена заемщика

Существует и другой вариант. Покупатель может купить не квартиру, а ипотечный кредит. То есть банк будет рассматривать покупателя как нового заемщика на имеющийся ипотечный кредит. В этом случае новый заемщик должен подать заявление на ипотеку и получить одобрение банка. Соглашение о переходе долга по кредиту на новое лицо подписывают три стороны: представитель банка, нынешний и будущий собственник недвижимости. В документе прописываются обязанности покупателя по погашению долга банку. Квартира остается в залоге у банка.

Третья схема ― замена объекта залога

Еще один способ ― это замена залога. Процедура это тоже непростая, и у каждого банка свои требования. Например, некоторые кредитные организации разрешают обменять жилье только через два-три года после заключения кредитного договора, некоторые ― если прошло не меньше двух третей срока кредита. Важное условие: заемщик должен соблюдать график платежей. Тем, кто погашал долг неаккуратно, банк, скорее всего, откажет в обмене. Кроме того, если вы задумали переезд в другой город, необходимо выяснить в банке, в каких регионах можно провести сделку. Если паззл сложился, смена залога одобрена, то после этого сотрудники банка должны проверить документы на квартиру, которую вы подобрали для обмена. Следующий шаг ― заключается договор обмена квартир, новое жилье передается в залог. Права собственности снимаются с одного жилья и регистрируются на другое.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Коммунальные долги

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за коммунальные услуги или телефонные переговоры. Платить по счетам придется вам. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки. Кроме того, некоторые продавцы жилья, покидая квартиру, увозят с собой не только дверные ручки, лампочки, но и сами двери, а случается, что и сантехнику. Поэтому лучше, если вы оговорите с ними заранее, что бывшие хозяева планируют забрать, а что оставить.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы у каждой формы владения и как рассчитать налоговый вычет в обоих случаях, рассказывает юрист ORDO GroupИгорь Тареев.

5 фактов о совместной собственности

текст внутри спойлера...

Альтернативная сделка: как это работает?

Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные сделки. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников.

Вот пять вещей, которые нужно знать каждому, кто собирается участвовать в альтернативной сделке.

1. Кому подходит альтернативная сделка?

1. Кому подходит альтернативная сделка?

Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи. Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто. Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене вы точно прогадаете.

2. Как обеспечить безопасность сделки?

Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть. Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали. Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, – постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье.

3. Что должно насторожить?

При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х – при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.

4. Стоит ли выходить из игры?

Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов.

5. Когда лучше заключать сделку?

Лучшее время для альтернативных сделок – период стабильных цен на недвижимость. Это связано в основном с психологией участников. Если цены резко растут или падают, то участники сделки могут в любой момент выставить новые требования или отказаться от продажи или покупки жилья.

И еще один важный момент. Планируя альтернативную сделку, обратитесь за помощью к профессиональным риелторам. Собрать всех участников цепочки, проверить все документы и правильно организовать подписание договоров своими силами практически нереально.

Словарь загородной недвижимости

На рынке загородной недвижимости свои правила. Прежде чем снять или купить загородный дом, разберитесь, чем отличается участок с подрядом от земли без подряда, дача от времянки, а таунхаус от дуплекса.

Веранда — это пристроенное к дому помещение. Оно обычно не отапливается, часто остеклено. В летнее время на веранду можно поставить обеденный стол и стулья и использовать как гостиную.

Времянка — это небольшой домик с единственной комнатой, где находятся и кухня, и гостиная, и спальня. Времянка может быть отапливаемой. Такое жилье возводится как временное, в нем живут хозяева или рабочие, пока не построят дом.

Дача — это загородный дом для летнего отдыха. Часто – небольшой дом на шести сотках земли.

Дуплекс — на загородном рынке так называют два дома, имеющих одну общую смежную стену. Вход в каждый дом отдельный.

Кадастровый паспорт земельного участка — это документ, в котором содержится вся информация об участке. Паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра. В будущем этот документ понадобится собственнику, когда он захочет продать землю.

Кадастровый план земельного участка — это план с данными о границах участка. В документе указаны дата оформления, регистрационный номер кадастрового плана, номер и расположение участка, его границы с описанием, площадью (с учетом межевания) и данные о правах на землю.

Коммуникации — это линии электропередач, трансформаторные подстанции, водопровод, тепловые пункты, очистительные станции, водозаборные башни, коллекторы. К коммуникациям относятся и системы наружного освещения  фонарные столбы, электропередачи, а также газопровод и, наконец, средства связи  телефонные линии, кабельная система и прочее.

Коттедж — это отдельно стоящий жилой дом, как правило, высотой от одного до трех этажей, с земельным участком и гаражом. Такие дома возводятся в охраняемых коттеджных поселках с инфраструктурой. В новых поселках все коттеджи обычно выполнены в едином архитектурном стиле.

Мансарда — это жилое помещение на последнем этаже дома, в чердачном пространстве. Мансарду легко узнать по наклонным потолкам.

Межевание — это определение границ земельного участка после проведения инженерно-геодезических работ.

Сотка – это 100 кв. метров земли. Привычные «шесть соток» – это участок площадью 600 кв. метров, например, 30 метров в длину и 20 метров в ширину.

Таунхаус — это дом высотой в два-три этажа, в котором находится несколько многоуровневых квартир. У каждой квартиры есть отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой земельный участок.

Участок без подряда — приобретая такой земельный участок, собственник сам решает, какой именно дом он будет на нем возводить, подбирает и закупает строительные материалы, находит рабочих, договаривается о том, как будет подведены коммуникации.

Участок с подрядом — это участок, при покупке которого клиент заключает договор с застройщиком на возведение дома. При этом застройщик определяет архитектурный проект здания и все этапы строительства, в том числе подведение коммуникаций, ложатся на его плечи.

На даче скоро можно будет прописаться

Государственная дума готовит новый законопроект, касающийся дачных построек. В соответствии с ним владельцы жилых строений, расположенных в пределах садовых некоммерческих товариществ (СНТ), смогут оформить их как индивидуальный жилой дом и получить в нем регистрацию.

При этом фактически человек будет жить не в населенном пункте. А это значит, что никто не будет отвечать за безопасность, обеспечение дома светом, газом, водой и прочими социальными благами.

Также не стоит забывать, что в случае переоформления земля, на которой расположена дача, переходит в категорию участка, отведенного для индивидуального жилищного строительства. А значит, вырастут налоги и плата за коммунальные услуги.

Словарь ипотеки

Покупаете квартиру в кредит? Готовьтесь жонглировать словами «аннуитетные платежи», «комбинированная ставка», «созаемщик». Словарь ипотеки поможет вам говорить с работниками банка на одном языке и выбрать лучшую ипотечную программу.

Аккредитованный объект — это новостройка, на покупку квартир в которой банк готов выдавать кредиты. Как правило, один корпус аккредитует сразу несколько банков, и у покупатель может выбрать, куда обратиться. Оформляя ипотечные кредиты, банки рискуют, поэтому тщательно проверяют и застройщика, и сам объект. Так что если несколько крупных банков аккредитовали новостройку, это хороший знак для покупателя.

Андеррайтинг — это проверка банком платежеспособности клиента, который планирует взять кредит.

Аннуитетные платежи — это выплата ипотечного кредита равными частями в течение всего срока кредитования.

Военная ипотека – государственная программа, по которой служащие по контракту военные могут приобрести квартиру за счет накоплений, поступающих на их счета во время службы. Офицер может оформить военную ипотеку после трех лет службы. Во время всего срока службы на счет военного поступает определенная сумма, эти деньги он может использовать в качестве первоначального взноса. Погашение долга по ипотечному кредиту происходит за счет государства.

Дифференцированные платежи — это выплата ипотечного кредита неравными частями: чем ближе к концу срока кредитования, тем меньше сумма, которую заемщик должен отдавать банку каждый месяц. При этом платежи уменьшаются за счет сокращения выплат по процентам, а задолженность по телу кредита погашается равными долями.

Ипотека — это форма залога. Недвижимое имущество кредитора закладывается, но при этом остается в его собственности. Банк, выдающий кредит, имеет право продать заложенную недвижимость, если заемщик не выполнит обязательств. Ипотеку можно оформить как на ту недвижимость, которая уже есть у заемщика, так и на ту, что он покупает, в том числе на стадии строительства.

Ипотечный брокер — это специалист, с помощью услуг которого клиент сможет подобрать, оформить и получить кредит.

Ипотечное кредитование — выдача банком кредита под залог недвижимости. Залог гарантирует банку то, что он вернет кредит. Если клиент не выполняет обязательств по погашению кредита, банк имеет право продать заложенную недвижимость и покрыть долг за счет полученной суммы.

Ипотечное страхование  страхование рисков банка на случай, если он не сможет вернуть средства, предоставленные заемщику. При комплексном ипотечном страховании страхуется также имущество, право собственности, а также жизнь и здоровье застройщика.

Заемщик — клиент, которому банк выдает кредит.

Кредитор — банк, выдавший кредит клиенту.

Кредитная заявка — заявка на получение кредита, которую клиент подает в банк. В заявке указывают цель, срок, сумму и условия кредита. Часто к заявке следует прикрепить пакет документов, подтверждающих доход заявителя. На основе этой заявки банк предварительно оценивает кредитоспособность клиента.

Комбинированная ставка — ставка по ипотеке, которая фиксируется на несколько лет, после чего начинает действовать плавающая ставка.

Материнский капитал – средства, которые можно получить от государства, когда рождается или усыновляется второй, третий ребенок и так далее. Материнский капитал можно использовать для того чтобы погасить кредит, выданного на покупку жилья. Материнский капитал можно получить только один раз.

Оценка жилья — такая оценка проводится обязательно, если клиент собирается купить жилье с привлечением ипотечного кредита. Банк ориентируется на эту стоимость, чтобы определить возможный размер кредита.

Первоначальный взнос — сумма, которая должна быть у покупателя. Кредит выдается на остальную часть стоимости. В зависимости от ипотечной программы и политики банка первоначальный взнос может колебаться от 0% до 90% от стоимости жилья. В большинстве программ минимальный первоначальный взнос – 10-20%.

Плавающая ставка — это не фиксированная ставка по ипотеке, привязанная к ставкам межбанковского кредитования (то есть ставкам, по которым международные банки кредитуют друг друга). Например, ставка в рублях меняется в зависимости от  индекса Mosprime, в евро — от Euribor, в долларах — от Libor.

Поручитель — человек, который берет на себя ответственность за то, что заемщик будет исполнять обязательства перед банком. В случае если заемщик, купивший жилье, перестает погашать кредит, поручитель должен выплачивать кредит и проценты вместо него.

Процентная ставка — ставка по ипотечному кредиту. Ее размер зависит от того, на какую недвижимость оформляется кредит, каков первоначальный взнос и срок кредитования. Пониженную ставку банки могут предлагать зарплатным клиентам, заемщикам, покупающим квартиру под залог имеющегося жилья, гражданам, которые участвуют в государственных ипотечных программах.

Созаемщик — это человек, который получает кредит вместе с заемщиком. При расчете размера и условий кредита учитываются доходы всех созаемщика. Созаемщиком может стать муж или жена, родственник или другое лицо, но их не должно быть более пяти человек.

Сумма ипотечного кредита — сумма, которую банк готов предоставить заемщику на условиях кредита. Обычно банк определяет ее в зависимости от стоимости залога. Как правило, сумма кредита равняется 7080% от стоимости имеющегося или приобретаемого жилья.

Тело кредита – сумма взятого у банка займа без учета процентов.

Фиксированная ставка — ставка по ипотеке, которая не меняется в течение всего срока кредитования. Таким образом, заемщик может точно рассчитать, какую сумму он должен выплачивать банку ежемесячно.

Самозахват земли будет караться строже

Плохая новость для любителей передвинуть забор или поставить сарай на соседском участке. Ответственность за самовольный захват земли вырастет – сейчас законодатели решают, как именно рассчитывать штраф. В январе они предложили поднять штраф для физических лиц с 1 тысячи рублей до 3 тысяч, для юридических – с 20 тысяч до 100 тысяч. Теперь сумму предлагают определять на основе кадастровой стоимости участка, который был незаконно захвачен.

Помимо этого, нарушители заплатят, если использовали землю не по назначению – например, устроили парковку на земле, которая отведена под сельское хозяйство. «Захватчик» должен будет привести землю в первоначальное состояние или выплатить дополнительный штраф.

Проблемные новостройки в Санкт-Петербурге

6 ноября 2014 года состоялось совещание по завершению строительства «проблемных» новостроек в Комитете по строительству. Оно началось с вопросов исполнения протокола предыдущего совещания.

Первым в повестке дня значился жилой комплекс в поселке Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 110ООО «Титан»,

выступающему застройщиком объекта, необходимо предоставить актуализированный график производства работ в Комитет по строительству. Представитель компании объяснил, что причиной задержки предоставления документов являлась неопределенность в сроках сдачи корпусов жилого комплекса. 8 и 9 корпусы находятся в высокой степени готовности, и представители Комитета по строительству рекомендовали застройщику сконцентрировать силы на вводе в эксплуатацию, прежде всего, этих двух домов. Однако руководство организации решило распределить имеющиеся ресурсы на все корпусы в равной мере. Представители Комитета по строительству еженедельно проводят совещания на объекте и отмечают, что работы ведутся крайне низкими темпами. Наблюдать за происходящим на строительной площадке можно через установленные веб-камеры. Дольщики отметили, что одна камера вышла из строя. Сотрудники СПб ГБУ «Управление строительными проектами» (подведомственной Комитету по строительству структуры) сообщили, что Комитет является заказчиком видео-трансляции с объекта, но сигнал идет через третью сторону. В связи с техническими проблемами, возникшими у третьей стороны, будет организована трансляция напрямую на страницу Комитета по строительству на интернет-портале Администрации города. Для реализации этого решения потребуется ориентировочно неделя. Застройщик направил обращение в ГРО «Петербург Газ» о переуступке прав по договорам присоединения к газовым сетям по второй и третьей очереди. Кроме того, организации необходимо завершить монтаж оборудования газовой котельной и предъявить газоснабжающей организации, завершить строительство тепловой трассы от газовой котельной до 9 корпуса, осуществить монтаж водомерного узла и насосной станции. Вторым на совещании рассматривался жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания и детским дошкольным учреждением по адресу: Кировский район, Ульянка, кв. 4Б, корп. 1-8 (4 очередь), застройщиком которого выступает ЗАО «Монолит-Кировстрой». Скорректированный детализированный общий график строительно-монтажных работ на объекте организация обещала представить в Комитет по строительству в течение недели. У компании уже имеется вся разрешительная документация на возведение детского сада на 70 мест, строительство будет начато в 2015 году. Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Кировский район, ул. Двинская, д.8, корп.3, лит.А. В соответствии с отчетностью, предоставленной застройщиком в Комитет по строительству, увеличилось количество заключенных договоров долевого участия за третий квартал. В соответствии с договором, заключенным с генеральным подрядчиком, ЗАО «Трест-102» не имеет права продавать квартиры. Представители компании-застройщика пообещали перепроверить документацию и предоставить ее в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета в ближайшее время. Застройщику необходимо также завершить работы по монтажу сборного железобетона корпуса 1, увеличить темпы работ по возведению монолитных конструкций согласно графику производства работ и произвести платежи за электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. ООО «Невский луч» достраивает объект по адресу: Выборгский район, Богатырский пр., Зеленогорская ул., пересечение (Зеленогорская ул., д.13, лит. А с прилегающей территорией). Главным вопросом к застройщику было подтверждение срока оплаты первого платежа по договору электроснабжения. Представитель компании отметил, что платеж был произведен в размере 11 миллионов рублей. Все подтверждающие оплату документы в ближайшее время будут направлены в Комитет по строительству. К 30 октября была завершена заливка плиты пристройки, на которой будет стоять котельная. Необходимое оборудование компания уже закупила, сейчас оно находится на складе. Таким образом, в течение недели ООО «Невский луч» предоставит актуализированный график производства работ в Комитет по строительству, а 20 ноября начнет монтаж котельной. Последним на совещании рассматривался жилой комплекс «Охта-Модерн» по адресу: Красногвардейский район, Большая Охта, квартал 25, участок С-1, участок С-2. Динамика строительства на объекте заметна, сейчас ведутся работы на пятом этаже. Обеспечена беспрерывная работа веб-камеры на стройплощадке. Соглашение между дольщиками  ООО «Питер-Констракшн» и предыдущими инвесторами  по договорам долевого участия сегодня нет. Заключен только один договор участия в долевом строительстве. В течение полу года в Комитете по строительству проводятся переговоры по этой тематике, однако, каждая из сторон занимает принципиальную позицию, и пока соглашение не достигнуто. Застройщику необходимо ускорить процесс оформления разрешения на строительство корпуса С-2, чтобы граждане, вложившие денежные средства в строительство объекта, могли заключить договоры долевого участия в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. ООО «Питер-Констракшн» получило положительное заключение экспертизы, но необходимо было провести геологические изыскания на объекте. Застройщик выполнил необходимые работы, и ожидает получение документов. Дополнительная информация: пресс-служба Комитета по строительству Немченко Наталья Кимовна тел.: 576 38 50, e-mail: press@kstr.gov.spb.ru

Усиление ответственности налогоплательщиков

Президент РФ Путин В.В. подписал федеральный закон обязывающий граждан, если они не получают уведомления об уплате налога за объекты недвижимости или транспортные средства, самостоятельно информировать об этом налоговые органы. Тем самым произошло усиление ответственности налогоплательщика путем переложения на него ответственности за некачественную работу регистрирующих органов и налоговой инспекции. 

Теперь с 2015 года физлица будут обязаны сообщать в налоговый орган о наличии у них объектов недвижимости или транспортных средств, подлежащих налогообложению, в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении этих объектов за период владения ими. Сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов или документов о госрегистрации транспортного средства предоставляется в налоговый орган в отношении каждого объекта в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог будет исчисляться налоговыми органами не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления. Соответствующие поправки будут внесены в Налоговый кодекс РФ. Дмитрий Щегельский по материалам Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ»

Как составить объявление о сдаче квартиры в аренду?

Чтобы сдать квартиру в аренду нужно в первую очередь правильно составить объявление, чтобы оно было эффективным. В этом случае можно сдать жилье в короткие сроки. Большую роль здесь будет играть грамотный рекламный текст.

Не зависимо от того, размещаться объявления  будут в интернете или в газете, их текст должен иметь минимальный размер. Здесь нужно написать самое главное, что выделит именно это предложение. После того, как текст будет написан, его необходимо перечитать и сократить. После этого перечитать и сократить еще раз. Длинные же произведения пера читать будет сложно, а воспринимать тем более.

Следует избегать и распространенные выражения, которые часто встречаются во всех подобных публикациях. Надоевшие слова всегда воспринимаются плохо, а забываются очень быстро. Человек, желающий купить квартиру, из всех предложений запомнит самое необычное и оригинальное. Не стоит расписывать много восхищенных слоганов о жилье, а просто конкретно рассказать о квартире, вещах, которые в ней есть и что входит в плату. Тогда неважно объявления бесплатно во Львове размещены или платно, они будут эффективны.

Для того чтобы написать такой текст, который будет оригинальным и отличаться от других, можно зайти в интернет и прочитать подобные предложения других людей. Многие из них однотипные и поэтому сразу станет ясно, что писать, добавив свои слова и выражения. Посмотреть объявления из различных категорий можно на сайте RIA. Ua. Категорий здесь много, поэтому наверняка найдется что-то очень похожее с продажей определенного товара. Здесь же .

Есть еще один момент, который позволит быстрее найти клиента на квартиру. После того, как информация о сдаваемом жилье будет размещена, начнут звонить люди. В любом случае у них будут различные вопросы. Необходимо записывать их и анализировать ситуацию. После этого нужно подкорректировать свое сообщение, с тем, учетом какая информация интересует клиентов больше всего. Иногда бывает такое, что люди размещают такую информацию, которая и вовсе не имеет особого значения для клиентов. В итоге они начинают звонить с множеством вопросов, которые и вовсе могут не возникнуть. Именно поэтому имеет огромное значение то, что написано в тексте. Можно написать минимум слов с максимальным значением и наоборот много слов, но ничего не сказав конкретно о предоставляемой услуге.

Стоит ли погашать ипотеку досрочно?



Многие люди, взяв ипотечный кредит, стараются погасить его досрочно. Но есть ли в этом смысл? Постарайтесь взвесить все за и против, прежде чем принимать решение о досрочном погашении. Конечно, на ум приход то, что за пару десятков лет сумма процентов может оказаться больше, чем сам кредит. Все зависит от суммы и процента, разумеется. Но вот если учесть инфляцию, то можно увидеть другую совершенно картину. Взять если вашу заработную плату. Какой она была пять лет назад? А десять? Если прикинуть, то за одну пятилетку она увеличивается примерно в два раза. А каждый месяц выплачивать фиксированную сумму денег станет гораздо проще лет через пять.

Съездите в Калининград отель усадьба будет прекрасным местом для остановки. Посмотрите на цены обслуживания. Через несколько лет они изменятся, так как на них повлияет инфляция. Дальше можно еще вспомнить о том, что при погашении ипотеки досрочно вы можете потерять 13% своей зарплаты. То есть, у вас будет отсутствовать уже одна льгота. За счет нее «лишний» капитал будет приходить в ваш карман. На примере одного месяца это не столь заметно, но если брать во внимание срок на два-три десятилетия, то сумма выходит немалая.

Немного вы приобретете, если погасите досрочно свои долги, больше потеряете. Правда, существуют случаи, когда досрочное прощание с кредитом может сыграть на руку. Например, у вас имеются накопления, которые вам просто некуда девать. В таком случае свободные средства лучше всего направить в нужное русло, в погашение ипотеки. Бываю случаи, когда факт того, что на тебе висит долг, морально и психологически угнетает, вы боитесь, что банк отнимет ваш дом, за который вы каждый месяц отдаете половину своей зарплаты. В этом случае тоже лучше заранее распрощаться с ипотекой.

Также неплохо будет рассчитаться с банком при непостоянных доходах. Например, если вы зимой получаете сущие копейки, а летом в десятки раз больше. Либо же в случае, если ваш доход с каждым месяцем становится меньше. В таком случае лучше поскорее забыть о кредите и можно проехать по России, совершить небольшое путешествие для разрядки. Выбрав для остановки гостиницы кирова цены в которых вас приятно удивят, погуляйте по городу, посетите исторические места. А вот если вы занимаетесь инвестированием, например, направляете свободный капитал в акции, бизнес, то не стоит погашать кредит досрочно. За счет свободных сбережений вы сможете заработать намного больше денег, нежели в итоге потеряете с процентов по ипотеке.

Профессия - риэлтор или специалист по недвижимости. Как много разных нас!

Не секрет, что работа агента по недвижимости, или, так называемого, риэлтора, связана с кучей предвзятостей и разнородных характеристик, не всегда отделяющих настоящее от выдуманного. Особенно, и в первую очередь, это определяется мнениями клиентов, столкнувшихся с поиском жилья или коммерческой недвижимости при найме специалиста по недвижимости. Тем не менее, несмотря на разночтения в сфере услуг по обслуживанию и сопровождению сделок, риэлтор есть и остается тем инструментом, который необходим для руководства процессом сделки с точки зрения профессионального подхода и знания своего дела.

Кто же на самом деле человек, называемый себя риэлтором или специалистом по недвижимости? 


Прежде всего – психолог, который может войти в ситуацию клиента, завоевав его доверие. Далее - профессиональная этика - максимально реализовать задачу, которую этот клиент ставит. Непременно, возникает вопрос - как вести себя с клиентом, поставившим невыполнимую задачу? Ответ прост. Если Вы считаете себя вправе распоряжаться дальнейшей судьбой клиента, оказывая помощь при покупке  и продаже объектов недвижимости, то умейте выходить из данной ситуации - прямо или косвенно объясните, что поставленная задача выше ваших возможностей, и вы готовы вернуться к обсуждению этого вопроса тогда, когда рамки задачи будут скромнее. Другими словами, нет невыполнимых задач, есть те, которые требуют интервала времени. Как правило, если первичные переговоры были проведены правильно, и исполнены с неподдельной профессиональной скромностью с вашей стороны, такой клиент обязательно вернется к вам, как только поймет, что ставил непосильную задачу. Здесь уже можно хвалить себя, ибо от первой встречи зависит очень много. А как вы ее проведете - решать вам. Вариантов ведения переговоров на предмет аренды, покупки, продажи недвижимости не так много, но приводят они всегда к разным результатам. Вот некоторые из них. Вы непомерно возвышаете себя, делаете акцент на собственную исключительность, и пытаетесь преобладать над клиентом, засыпая его рядом терминов и реплик, от которых у него кругом идет голова. Не забывайте - Он пришел решить свои вопросы с недвижимостью к одному из многих. И, в первую очередь, ему нужно участие, которое он не узрел в Вас. Результат: покупатель или продавец недвижимости делает вывод, что вы слишком владеете ситуацией, и настолько заняты, что его скромный вопрос может остаться без должного внимания, или совсем уйдет в забвение. Вы прощаетесь с ним, он делает должные репризы, но не возвращается. Вы ломаете голову - почему? Ответ прост - скромнее надо быть. Вы - новичок в рынке недвижимости, и вас оставили наедине с самим собой и с клиентом, который случайно заглянул в агентство недвижимости. Таким обычно везет, и, если вы зацепили клиента, то можно сделать колоссальный вывод – психолог в вас живет, осталось его развить и направить в нужное русло свой талант. Не смотря на стаж вашей работы в сфере недвижимости, диалог с клиентом проходит на равных, и последний чувствует себя более чем комфортно, видя, что его проблемой взволновались всерьез, и есть реальные шансы её реализации -; здесь открывается ваш профессионализм и должная этика, присущая только специалистам, знающих свое дело, делающих его с жесткой прагматичностью, и, как правило, превосходящих своих коллег по количеству сделок. Вы – настоящий профессионал! Выше озвучены лишь три основных составляющих профессионального навыка и личностного характера особи, и относиться эти навыки могут к любому направлению деятельности, не только к риэлтерскому ремеслу. Их так много! Но, вывод напрашивается сам - услышь клиента, пойми его, стань соратником в его важном деле, результат не заставит себя ждать. Еще одна важная грань риэлтерского искусства – внутреннее состояние во время ведения процесса, преобразующегося в сделку. Не важно, какие комиссионные вы в итоге заработаете, важно удовлетворить интерес собственника или покупателя - жилой или коммерческой недвижимости, а именно - чувствуйте саму сделку, "пропустите" её через себя, участвуйте в ней всей своей сущностью, не думая о пресловутых деньгах, тогда и вознаграждение будет, не только материальное, но и моральное. А благодарность клиента в этом случае Вы почувствуете в первую очередь. Риэлторы, научившись в своем деле думать в первую очередь о сути сделки, а не о будущих комиссах, достигают наивысшей точки совершенства в своей области. Можно много рассказывать о былях и небылицах, происходящих с риэлторами, но только практика воспитывает настоящего гуру своего дела. Один играет в игру с предстоящей сделкой, пытаясь вытянуть максимум возможной прибыли, другой относится к событиям более вежливо и ведет себя открыто с заказчиком услуги. У каждого свой стиль работы, а как получится – воля не только случая, но и собственного везения. Результаты – по заслугам, а прошлые заслуги не в счет!

Типовые договора для сделок с недвижимостью

Как известно, любые товарно-денежные отношения связывают две стороны - продавца и покупателя - обязательствами, которые эти стороны должны исполнить. Обществом безвозвратно утерян тот вид отношений, когда договоренности сторон были скреплены словом, а слово, в свою очередь, подтверждалось делом. В наше время уже немыслимы взаимоотношения двух и более сторон, если намерения участников не подтверждены на бумаге росчерком пера и оттиском штампа.


Договор уверенно и прочно вошел в нашу жизнь, будь это оказание какой-либо услуги, купля-продажа чего-либо, аренда, лизинг, получение кредита и прочие виды товарных отношений двух сторон, когда присутствует необходимость обезопасить себя от недобросовестного исполнения обязательств контрагента. Суть слова «договор» очевидна и проста - договориться о чем-либо, и перенести договоренности на материальную основу - бумажный документ, завизировав его подписью и печатью. В недвижимости, как и в любой иной сфере коммерческой деятельности, договор играет существенную, если не сказать - главную роль во взаимоотношениях сторон, и без подписанного договора не происходит ни одна сделка, будь это продажа завода, или аренда гаража. Любой договор содержит в себе несколько разделов, в которых отражаются те положения, которые согласовываются сторонами. Слов-синонимов, которыми обозначают эти разделы, может быть множество, но суть не меняется, и ниже отражены наиболее популярные, из которых состоят договора купли продажи, аренды, безвозмездного пользования, ренты, дарения и прочие договора: предмет договора. обязанности и права сторон. цена договора. условия расторжения договора. срок действия договора. порядок разрешения споров. ответственность сторон. заключительные положения. подписи сторон. Неотъемлемым приложением к любому договору является акт приема-передачи объекта, который подписывается во время или после подписания договора, в зависимости от условий, изложенных в нем. Если расчет по договору производится в наличной форме, обязательным приложением является акт приема-передачи денежных средств, подписанный участниками сделки. Все договора, связанные с переходом прав собственности или отчуждения имущества, а также при арендных отношениях сроком более 12 месяцев, подлежат обязательной регистрации в регистрирующем органе. Договора аренды, срок действия которых меньше одного года, не подлежат обязательной регистрации. Существует множество вариантов договоров для сделок с недвижимостью, составленных различными юристами, по разному трактующих те или иные обороты слов и фраз, в конечном итоге сводящиеся к единому смыслу. И отразить все мыслимые и немыслимые условия в шаблонах просто невозможно. Шаблон, или как еще его называют - рыба - это основа, которая подгоняется под индивидуальные условия конкретной сделки. В любом случае, прежде чем вступать в сделку, рекомендуется обратиться к грамотному юристу, который отстоит Ваши интересы в ней.     Ниже представлены образцы типовых договоров, которые проверены практикой и, надеемся, эти примеры принесут понимание, что и как прописывать в Вашем случае.

Как правильно составить объявление по покупке, продаже любой недвижимости?

С целью покупки квартиры люди просматривают интернет площадки, электронные доски объявлений и сталкиваются с массой обезличенных предложений: "продам квартиру", "продам 1-кв. в хор. сост., цена дог., торг" и так далее. Как Вы думаете работают ли такие объявления? При этом правильно составить объявления о покупке, продаже квартиры не такой сложный процесс как кажется. Далее попытаемся выяснить основные приемы правильного размещения объявлений.
 

О рекламе любого объекта недвижимости важно знать:

Объявление, в первую очередь, должен найти потенциальный клиент. Поверьте, на тысячах досках это тяжело. 1. Клиент должен его прочитать и заинтересоваться. 2. Прочитав объявление, человек должен, сделать звонок и непременно связаться с его автором, который обладает всей информацией и может ответить на подробные вопросы. Используйте наши рекомендации и советы. 1. - Составляя своё объявление о продаже квартиры, представьте себя на месте будущего покупателя, и хорошенько подумайте, какая информация может привлечь Ваше внимание как покупателя! И, не мешайте потенциальному покупателю искать Ваше объявление в интернете!!! Не используйте в тексте "популярные" сокращения, такие как: 1 к. кв., 31 кв.м., "из." (изолированная), "р-н" (район), "с/у совм." (санузел совмещенный), "хор. сост." (хорошее состояние) и многие другие. Обычно люди заходят на поисковые сайты, чаще Яндекс и Гугл, реже Рамблер, Майл.ру и другие, используя простой текстовый поиск, к примеру: "куплю однокомнатную квартиру в центре Сормова", "куплю квартиру в Нижнем Новгороде в Сормовском районе", "куплю квартиру до 1500000 рублей", "продаю однокомнатную квартиру в поселке Сортировочный", примеров может быть масса. Мы ведем статистику посещений нашего сайта и поисковые запросы в основной своей массе одинаковы. Если Вы будете употреблять сокращения в ключевых словах, то Вы изначально уменьшаете количество просмотров Вашего предложение на рынке недвижимости. Используя ключевые слова в тексте и заголовке объявления, Вы содействуете другим людям в поиске своего объявление. Обычно для поиска используют комбинацию от трех до шести слов, - "продам", "район" (к примеру Мещерка или Гордеевка), тип недвижимости "квартира, дом - коттедж, комната, земельный или садовый участок", цена (до одного миллиона, до 2000000 рублей), застройщики (Квартстрой НН, Новстройтех, Ойкумена и др.). Ощутите себя на месте читателя, кому непосредственно адресовано Ваше рекламное объявление. Какие ключевые фразы Вы использовали бы, чтобы найти объявление? Были ли использованы Вами эти ключевые фразы в Ваших публикациях на нашем сайте? Проверьте, если нет поправьте! 2. - Обязательно в тексте объявления используйте уникальные тексты, не копируйте свои и чужие объявления на разные сайты !!! Поисковые системы проигнорируют повторы, посчитая это поисковым спамом. Обязательно обратите внимание на заголовок своего объявления. "Срочно продам квартиру"- и что ??? Все продают и 99% срочно!!! (Только в итоге это тянется по три месяца). Человека интересует более мелкие детали: что выставлено на продажу, какая стоимость, местоположение (к примеру,  "Двухуровневая квартира - студия в центре города, продажа" ). В заголовке попытайтесь заинтриговать читателя определенными фразами, "цена снижена в связи с обстоятельствами", "варианты обмена", "возможна рассрочка платежа", "под материнский капитал", "подходит под ипотеку". Опишите в заголовке самую суть предложения. Описывать конкретно каждого соседа на площадке и два этажа ниже не стоит. При указании площади в квартире сократите их до метров, поверьте, что лишние две десятые метра на кухне никому не интересны, а очень режут глаз в тексте. 3. - Публикуя объявление на различных досках недвижимости, помните, что только выгоды Вашего предложения, показанные в тексте публикации уменьшат сроки продажи объекта. Если Вы не видете таких преимуществ, то рекомендуем заинтересовать покупателя более низкой ценой! 4. - Немаловажно! Размещая объявление непосредственно на сайте, обратите внимание на разделители между словами, предложениями. Обязательно после знаков пунктуации (запятой, точки, двоеточия и др. ) ставьте символ пробела (это большая длинная кнопка на клавиатуре). Продажа квартиры.Евроремонт,срочно. - это не правильно ! Продажа квартиры. Евроремонт, срочно. - это правильно ! Такой маленький нюанс даст множество плюсов. 5. - Помните, что эффективность публикации объявления и просмотры повышаются минимум в два раза если к Вашей рекламе прикреплены фотографии квартиры, дома - коттеджа, комнаты. Вот пример привлекательного, на мой взгляд, объявления, правда сокращения и недочеты здесь тоже присутствуют. Продажа двухкомнатной квартиры на ул. Родионова (Нижегородский район)     Cледуя этим не сложным правилам Вы ускорите продажу своей недвижимости.

"Собственность более 5 лет, кадастровой стоимости нет, свободная продажа!"

Добрый вечер, коллеги.
Если он, конечно, добрый, как говорил один ослик.
237 голосами против 204 сегодня в 3-м чтении приняты самые разные изменения в НК, начиная со сборов с бизнеса, и заканчивая обложением выплат по договорам добровольного страхования жизни.
Нас больше касаются изменения в ст.217 и 220 НК. Привожу для всех интересующихся, как это теперь выглядит в актуальной редакции (217.1 означает ст.217 прим). 
Желающие могут посмотреть подробнее здесь: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=527250-6&02 10) в статье 217: ... в) пункт 17.1 изложить в следующей редакции: «17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.  Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;»; ... 11) дополнить статьей 217.1 следующего содержания: «Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.  3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий н

алогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.»; ... 13) подпункт 1 пункта 2 статьи 220 изложить в следующей редакции: «1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;»;...

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Вадим Лященко, 21 ноября 2014, 19:41

Арендодателям хотят запретить сдавать жилье без разрешения соседей

В нижнюю палату парламента поступил проект закона, согласно которому граждане смогут сдать квартиру в аренду, только предварительно получив на это разрешение соседей. Внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс предложил депутат Госдумы Виталий Золочевский (ЛДПР).

Автор инициативы пояснил, что жильцам, соседи которых сдают квартиры посторонним людям, нередко приходится сталкиваться с определенными неудобствами и трудностями. В частности, на съемной квартире может поселиться человек, у которого есть животное, относящееся к особо опасным и представляющее угрозу для жизни, к примеру, бультерьер или бульдог. Депутат подчеркнул, что россияне имеют право не только на сдачу жилья в аренду, но и на защиту от тех, кто пользуется этим правом, чтобы держать в квартире опасное животное. Эксперты отмечают, что проект закона противоречит ст. 288 Гражданского кодекса РФ. К тому же, инициатива, призванная повысить сборы налогов, может произвести обратный эффект — многие арендодатели уйдут в тень, ведь соседи смогут отказать им в согласии из личной неприязни или просто из вредности. Кроме того, нововведение будет провоцировать конфликты между жильцами.

ФОРМЫ ВЫПИСОК ЕГРП

Всего существуют 4 формы: 3 из них – собственно на объект недвижимости, а одна (так называемая форма 3) – на отдельное физическое или юридическое лицо (в выписке показывается имеющиеся у данного лица объекты недвижимости). Но обо всем по порядку:

ЕГРП форма 1 — выписка о объекте недвижимости. Расширенная форма выписки ЕГРП

ЕГРП форма 1 — выписка о объекте недвижимости. Расширенная форма выписки ЕГРП

Форма 1 – самая распространенная форма – так называемая выписка на отдельный объект недвижимости. Именно ее в подавляющем большинстве случаев заказывают – она нужна для нотариуса при открытии наследственного дела, риэлторам и частным лицам – при проверке юридической чистоты сделки, банкам – при ипотечных сделках , а также в некоторых других случаях.

Для ее заказа, в отличие от других форм, не нужна доверенность от собственника, то есть она показывает открытую информацию о объекте недвижимости – какова площадь, кто собственник, имеются ли на данном объекте какие-либо обременения (в виде ипотеки или судебных тяжб).

Для ее заказа Вам необходимо оплатить госпошлину в размере 200 руб. взять талон для заказа выписок ЕГРП и, когда загориться на табло Ваш номер, подойти и заказать ее. При заказе от Вас попросят паспорт, чек и собственно адрес объекта, на который Вы хотите получить данную выписку. Официальный срок изготовления – 5 дней. По отдельным районам (особенно Кировский и Центральный) выписи зачастую задерживают – до 2-3 дней. Эти сроки (самые короткие) – только если заказываете выписку вживую в УФРС.

При заказе выписки в МФЦ процедура – та же самая, однако срок изготовления выписок намного больше – официально они обещают 21 день, но нередко делают еще дольше (возможно в будущем все измениться – кто знает, но сейчас ситуация такова). Наши сотрудники в МФЦ выписки не заказывают.

Также хотелось бы отметить, что раньше была так называемая расширенная форма ЕГРП — если ЕГРП на объект недвижимости заказывал один из собственников (или представитель оп доверенности), то помимо общих сведений ему предоставлялось еще и расширенные сведения о других собственниках — кроме их ФИО и долей собственности, еще и их паспортные данные. Делалось это чаще всего для того, чтобы при продаже доли квартиры (т.е. комнаты в коммунальной квартире)если кто-то из собственников не хотел давать согласия (или собственника было не разыскать) можно было послать от нотариуса заявление о продаже доли квартиры и если ответа не поступало (а так часто и было) нотариус выписывал еще одно заявление о том, что данный собственник уведомле н о продаже и комнату можно было продавать. Теперь же (с весны 2012 года, но могу ошибаться) при заказе выписок непосредственно собственником в выписке указаны только его паспортные данные. Паспортные данные остальных жильцов не указываются. Так что можно сказать, что понятие расширенной выписки ЕГРП умерло. А жаль…

Форма 3 — выписка о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости

Форма 3 – вторая по распространенности форма, после первой. Как уже было сказано выше эта форма показывает, какие объекты недвижимости числятся за отдельным лицом. То есть какие объекты есть у него в собственности. Зачастую данная выписка нужна военным, бюджетникам, при реализации некоторых госпрограмм. Размер госпошлины по данной выписке зависит от кол-ва регионов, по которым она заказывается (для физлиц — от 300 руб за 2 региона до 900 руб за всю Россию). Реквизиты для оплаты – те же, что и для первой формы. Заказывать эту выписку можно либо лично, либо по доверенности. Процедура – та же самая. По срокам – 5 дней официально, но зачастую гораздо дольше и также зависит от регионов по которым она заказывается (так как в Росреестры этих районов отправляются запросы и потом соотвественно – дожидаются ответа и выдают результат в виде выписки).

ЕГРП — форма 2 и 4

Форма 2 и форма 4 – гораздо менее распространенные формы. Форма 2 – справка о содержании правоустанавливающих документов. Форма 4 – история объекта недвижимости (все собственники данного объекта с момента первой его регистрационной записи в ФРС – это может быть как 1997г, та и позже). Данные формы, как и форму 3 дают только собственникам, либо представителям по доверенности. Размер госпошлины – 300 руб.

Вроде рассказал все, что знал. Пишите в комментариях Ваши вопросы и дополнения.

Ну а если не хотите сами разбираться с оплатой и заказом – мы с радостью примем Ваш заказ и сделаем Вам выписку быстро и четко. А также недорого.

По какому каналу «плывет» интернет-клиент к своему будущему дому

современные маркетинговые коммуникации направлены на то, чтобы в максимально короткий срок донести до целевой аудитории информацию, необходимую для принятия решения о покупке, - комментирует коммерческий директор «ЛСР-Недвижимость Северо-Запад» Денис Бабаков. - 

 Сегодня интернет – один из самых эффективных каналов коммуникации. Так, в первом полугодии 2014 года 50% звонков клиентов, интересовавшихся недвижимостью в центре, были получены благодаря информации, почерпнутой покупателями в интернете. В масс-маркете доля таких звонков составила еще больше – 77%». По результатам опроса покупателей по источникам рекламы, проведенного компанией Rose Group, реклама в интернете также является самым результативным инструментом.

Маркетологи портала ГдеЭтотДом.РУ провели исследование и выяснили, какие именно каналы интернет-рекламынаиболее эффективны и часто используются застройщиками и продавцами недвижимости.

 

В исследовании приняли участие компании-застройщики, продавцы недвижимости и рекламные агентства – всего 11 компаний:

  1. ГК «МИГ-Недвижимость»
  2. Компания GLINCOM
  3. Компания Rose Group
  4. Компания Vesco Consulting
  5. Компания «Азбука Жилья»
  6. ЗАО «Пересвет-Инвест»
  7. Компания «ЛСР-Недвижимость Северо-Запад»
  8. Компания Delta estate
  9. Компания Est-a-Tet
  10. Рекламное агентство Advertis
  11. Рекламное агентство «Тандем»

По результатам исследования 18% компаний не смогли однозначно определить, какой именно канал интернет рекламы является наиболее эффективным. И это вполне естественно, так как каждый канал интернет-рекламы предназначен для достижения разных целей рекламных компаний.

«Для эффективного размещения необходим разумный микс между всеми форматами, каждый из них выполняет свою роль – информационную или имиджевую. Каждый формат хорош по-своему», - считает Анна Орлова, директор департамента маркетинга и корпоративных коммуникаций Rose Group.

Очень многое зависит от формата и класса рекламируемого объекта недвижимости. «Если говорить об объектах эконом-, комфорт- и бизнес-класса, то в данном случае, по мнению Алексея Артошина, заместителя генерального директора по маркетингу и PR компании Est-a-Tet, «наиболее эффективным является продвижение с использованием инструментов интернет-маркетинга, таких как поисковая оптимизация (SEO), контекстная реклама, реклама на профильных сайтах, таргетированная реклама в социальных медиа при условии наличия собственной бренд-страницы с эффективной контент-политикой, директ-маркетинг. Как правило, данные каналы продвижения позволяют привлечь до 60% конечных покупателей из общего количества покупателей на том или ином объекте недвижимости».

36 % из опрошенных компаний отдают предпочтение рекламе в поисковых системах. Все эти компании активно используют контекстную рекламу. 60% из них (27% от общего числа) большое внимание уделяют SEO-продвижению корпоративных сайтов.

К достоинствам контекстной рекламы относятся: широкий охват целевой аудитории, возможность быстро запустить / отключить новую кампанию, а также оперативный сбор статистики и её анализ.

«Мы считаем самой эффективной - контекстную рекламу в поисковых системах, - поделилась руководитель отдела маркетинга и рекламы агентства недвижимости «Азбука Жилья» Русанович Оксана. - Она привлекает клиентов на наш сайт именно на те объекты, на которые нам необходимо привлечь их. Мы можем управлять потоком – сужать или расширять его по своему усмотрению. Мы считаем, что таким образом к нам приходит «конечный» пользователь, который прошел долгий путь: поиск Яндекса/Гугла – переход к нам на сайт - поиск у нас на сайте – выбор конкретной квартиры».

64% участников опроса считают самым эффективным каналом интернет-рекламы медийную рекламу. К медийной рекламе относятся баннеры и текстово-графические блоки (ТГБ).

Специалисты портала ГдеЭтотДом.РУ отмечают, что на сегодняшний день текстово-графические блоки пользуются на рынке наибольшим спросом. Особенно востребован данный формат на тематических сайтах по недвижимости и в базах по недвижимости. Так большая часть рекламодателей ГдеЭтотДом.РУ размещают рекламу именно в формате ТГБ.

Текстово-графический блок (ТГБ) – это эффективный современный инструмент интернет-маркетинга. Он представляет собой сочетание картинки, текста и гиперссылки, которая ведёт на сайт рекламодателя. Этот формат считается удачным компромиссом между информативностью и медийностью, так как включает лаконичную полезную информацию и графику для привлечения внимания.

Стандартный блок содержит:

  • краткое описание товара
  • картинку и цену

Главная задача ТГБ - стимулировать пользователя сделать клик. Более подробную информацию потенциальный покупатель получает при переходе на сайт заказчика.

Будучи неагрессивным видом интернет-рекламы, ТГБ обеспечивает хорошие показатели конверсии. При просмотре веб-страницы объявление воспринимается пользователем как часть контента и вызывает доверие. Лаконичный и ненавязчивый блок можно разместить в любом месте на странице в нужном информационном контексте. Статическая картинка быстро загружается браузером и удачно вписывается в дизайн интернет-портала, а также не раздражает посетителей.

«Информационный шум», постоянно нарастающий в современной жизни, делает пользователя менее восприимчивым к слишком «активной» и навязчивой рекламе. В свою очередь текстово-графический блок в меньшей степени ассоциируется с рекламой, а, соответственно, вызывает больше доверия», - считает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.

Важное преимущество текстово-графического блока– простота исполнения без дизайнерских изысков и технических сложностей и возможность качественной оптимизации под конкретные поисковые запросы. Текстовые блоки можно эффективно настраивать по ключевым словам, географическому таргетингу и времени суток. Это позволяет использовать веб-трафик более эффективно.

Однако профессионалы рынка недвижимости ни в коем случае не отказываются от другого вида медийной рекламы – баннеров. «Баннеры на новостных или развлекательных порталах позволяют привлекать потенциальных покупателей, которые, например, сейчас не находятся в активном поиске недвижимости. Кроме того, подобные баннеры, безусловно, работают на узнаваемость бренда», - комментирует Иван Татаринов. Баннеры в поисковых системах широко применяются компаниями, чьи объекты находятся в узком сегменте рынка недвижимости, например в сегменте элитной недвижимости.

«Баннерная система Яндекс - контекстно зависимый канал рекламы, позволяющий четко выделить целевую аудиторию и не стрелять пушкой по воробьям, - отмечает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group. - Особенно это важно в сегменте бизнес и премиум-классов, доля которых ничтожна в сравнении с экономом. Реклама дорогих объектов не может похвастаться ценовым демпингом и имеет нулевые результаты эффективности при показе широкой аудитории потенциальных покупателей загорода в целом».

Следует обратить внимание, что как бы четко и точно не была продумана рекламная компания в интернете, какими бы правильными не были картинки и тексты в ТГБ, как бы красочно и информативно не были оформлены баннеры и как бы грамотно не были выбраны рекламные площадки – всё это не будет иметь ровным счетом никакого толка, если по переходу потребитель не получит то, что подходит под его запрос.

«Если человек перешел по ссылке и увидел аналогичное интересное предложение, и он готов рассмотреть иные варианты, кроме первоначального, тогда реклама будет работать. Очень важно соблюсти цель поиска, не перебивать клиента запросами, которые не соответствуют проекту. Рекламный посыл должен быть максимально актуальным и соответствовать ожиданиям потребителя», - считает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.

Интернет-реклама должна приводить пользователя на нужную страницу сайта компании (лэндинг-пейдж), подготовленную специально для его визита.

Несмотря на безусловное превосходство интернет-рекламы, не стоит забывать, что она должна иметь поддержку в офф-лайне. 45% из опрошенных нами компаний подчеркивают необходимость использовать иные каналы привлечения клиентов в офф-лайне: наружная реклама, радио-тв-метрополитен, реклама в специализированных печатных изданиях, проведение мероприятий для жителей и потенциальных покупателей продаваемых объектов.

«Мы проводим рекламные кампании на радио, в период проведения различных акций, что позволяет достичь максимального охвата аудитории, а также повысить известность бренда компании и объекта», - комментирует Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». - Кроме того, мы ведем продажи квартир для военнослужащих, участников программы «Военная ипотека», то есть для довольно узкой целевой аудитории и в данном случае мы привлекаем и прессу, например, размещаем рекламу в журнале «Ипотека и кредит».

Итоговые показатели:

18%

Не смогли однозначно определить, какой именно канал интернет рекламы является наиболее эффективным

64%

Считают самым эффективным каналом интернет-рекламы медийную рекламу

36%

Отдают предпочтение рекламе в поисковых системах

27%

Большое внимание уделяют SEO-продвижению корпоративных сайтов

45%

Используют рекламу в офф-лайне

Однако для всех застройщиков без исключения самым лучшим и надежным видом рекламы является старое доброе «сарафанное радио», эффективность которого измеряется долей продаж «по рекомендации».

 

Источник: ГдеЭтотДом.РУ Автор: Волкова Анна

Налоговая политика и собственность граждан: полярность интересов

В соответствии с проектом Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ» недвижимость собственников будет облагаться налогом, если в договоре купли-продажи стоимость недвижимости будет указана меньше, чем  кадастровая оценка. В настоящее время законопроект находится на стадии публичного обсуждения, которое продлится до середины осени, после чего законопроект будет рассмотрен Государственной Думой РФ, но обо всем по порядку.

Напомним, что под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Налогообложение объектов недвижимости, исходя из кадастровой стоимости объекта, ударит по карману всех предприимчивых российских граждан, которые испокон веков повсеместно занижали эту стоимость.
Новый законопроект предполагает обязательное указание в договорах реальных цен на объекты недвижимости. Таким образом, государство намерено ограничить практику заработка на удорожании объектов недвижимости в период от стадии котлована до стадии сдачи объекта. Это заставит предприимчивых граждан лишний раз задуматься о покупке новостроек на стадии котлована в инвестиционных целях.

Схема ухода от налога при перепродаже
Схема довольно проста. Гражданин вкладывается «в котлован», проходит года три, дом достраивается и к тому моменту, когда он сдается в эксплуатацию, цена его новой квартиры уже существенно превышает средства, вложенные несколько лет назад. После оформления права собственности квартира продается. В целях «экономии» в договоре купли-продажи указывается стоимость объекта, равная или меньше той, что была при покупке на стадии котлована. Таким образом, не возникает разницы между стоимостью квартиры на момент покупки и стоимостью квартиры на момент ее продажи – разницы, подлежащей налогообложению.
Доказать, что собственник имущества занизил стоимость квартиры налоговым органам практически невозможно. Отсюда и желание государства заставить собственников указывать реальную цену путем привязки цены по договору к кадастровой стоимости объекта, чтобы они платили налог от продажи недвижимости.

Что конкретно содержит проект Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса
1. В случае если в договоре будет занижена стоимость проданной квартиры, налоговые органы получат право облагать сделку налогом, который в 0,7 раза выше ее цены в кадастре. Другими словами, налоговики смогут исчислить налог, используя кадастровую стоимость квартиры и коэффициент 0,7, что значительно больше, чем, если бы изначально продавец квартиры заплатил налог с «прибыли» от продажи квартиры.
2. Возможность начисления указанного налога появится у налоговых органов в отношении владельцев новостроек, которые не используют недвижимость по назначению, а получают доход от вложений в строящиеся объекты.
3. Налогом будут облагаться сделки по продаже недвижимости только в том случае, если недвижимость является не единственным жильем у физического лица. То есть, если физическое лицо, не имеющее в собственности жилья, приобрело один объект недвижимости и в последующем продало его «с наваром», то налогообложению такая сделка не подлежит.
4. Власти субъектов Федерации будут устанавливать сумму дохода от продажи недвижимости, не подлежащую налогообложению. При этом для освобождения от налога стоимость недвижимости должна быть не более 5 миллионов рублей.
5. Региональные власти смогут определять срок владения недвижимостью, после которого доходы от продажи недвижимости налогообложению подлежать не будут.
6. Частные дома, дачи, коттеджи, земельные участки площадью до 50 кв.м не подпадают под новый налог в случае их продажи, в случае, если они находятся в собственности более трех лет.
7. Продажа нежилых помещений будет облагаться налогом в любом случае, в независимости от того, сколько она находится в собственности.

Кроме налоговиков радоваться некому
Российская экономика испытывает некоторые трудности в развитии, что указывает на необходимость увеличения налоговых сборов с целью выполнения государством взятых на себя обязанностей перед населением, в том числе по части социальных выплат. А поскольку получение доходов от перепродажи недвижимости в последнее время стало хорошим бизнесом для граждан, который можно не регистрировать как коммерческую деятельность, внимание властей к такой практике вполне объяснимо.
На данный момент граждане, указывая заниженную стоимость квартир в договорах купли-продажи, по сути, ничем не рискуют. Например, в 2013 году в Севастополе была куплена однокомнатная квартира на стадии строительства за $30 000. Буквально через год, когда Севастополь вошел отдельным субъектом в состав России, недвижимость там взлетела в цене. Эта же квартира спустя год продалась за $50 000, в договоре купли-продажи стоимость была указана такая же, как и при ее покупке - $30 000.

Александр Федотов из центра оформления недвижимости «Титул»: «Государству, если понимать под этим словом именно государство, а не отдельные ведомства, не выгодно вводить дополнительный налог, так как увеличение налога снижает прибыльность инвестиционных сделок, что приведет к снижению спроса на недвижимость на этапе строительства и как следствие – к уменьшению объемов самого строительства. Как заявляют сами чиновники, 1 рубль, вложенный в строительство, дает 5 рублей прибыли в смежных областях (стройматериалы, транспорт, рабочие места, дороги и т.д.). Так что, кроме ФНС, новому налогу радоваться особо некому».


Плюсы и минусы законопроекта
1. Налог ударит по карману тех граждан, которые не занимаются на постоянной основе перепродажами недвижимости. Недвижимость зачастую приобретают для детей, и бывает так, что ее срочно надо продать в силу различных обстоятельств, а иногда и за меньшие деньги, чем она приобреталась ранее. Одно дело, когда налог платят "дельцы" и совершенно другое – когда налог начисляется обычным гражданам, попавшим в трудную ситуацию.
2. Опять же не совсем понятна ситуация с кадастровой стоимостью объектов недвижимости. В зависимости от региона, зачастую кадастровая стоимость больше, чем рыночная стоимость объектов недвижимости. При таких обстоятельствах  продавцам квартир придется защищать свои интересы в судебном порядке, чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена в сравнении с рыночной, а это время и деньги, в том числе на использование услуг юристов и экспертов по оценке недвижимости.
3. Кроме того, существенным минусом в данном случае будет являться, как выше указывал Александр Федотов, снижение инвестиционной активности граждан и юридических лиц, что значительно снизит возможности для строительных компаний рефинансировать свою деятельность.
4. Законопроектом предполагается, что большие полномочия по сбору налога с продаж недвижимости будут делегированы в регионы местным властям. Соответственно, с одной стороны, плюс в том, что будут пополняться местные бюджеты, но есть и риск увеличения коррупционной составляющей в результате злоупотреблений со стороны власти.
5. К плюсам можно отнести и то, что покупатели недвижимости при указании в договорах купли-продажи реальной стоимости объектов смогут получить имущественные налоговые вычеты в полном объеме.
Эксперт девелоперской компании KASKAD Недвижимость Армен Гаспарян: «Сначала надо бы кадастровые стоимости привести в порядок, а то на практике частенько встречаются ситуации, когда два абсолютно одинаковых объекта отличаются по кадастровой стоимости в разы. Приведу пример – участки 50:26:0190411:25 и 50:26:0190411:3, если посмотрите на публичной кадастровой карте, то эти два одинаковых по размеру смежных участка отличаются по кадастровой стоимости в два раза, причем у одного цена вдвое выше рыночной, т.е., продавая по реальной цене, попадаешь на налог в 600 тыс. руб. по новым законам. А менять кадастровую стоимость можно только через суд...»

Людмила Никифорова, эксперт агентства XXI век: «Уже сейчас кадастровая стоимость участков, например в Адыгее, в пригороде Краснодара, выше рыночной, заказчиком оценки земли была администрация, а ей выгодно, чтобы земельный налог был выше. Спрашиваем у организации, которая делала оценку, о том, откуда взяты такие цены? Ответ просто поражает – взяты максимальные цены с Авито».
Владимир Яковлев, генеральный директор агентства недвижимости «Диамант»: «Ничего хорошего из этой инициативы не выйдет... По земельным участкам – особенно недавно поставленным на кадастр – кадастровая стоимость выше рыночной в 1,5-2 раза... Придется народу искать очередную лазейку, но теперь не с занижением, а с завышением цены... Платежеспособный спрос и так слабый, поэтому маловероятно, что такая инициатива приведет к росту цен... Выгодно известно кому... Очередная попытка латания дыр в бюджете...».
Такой лазейкой, например, может стать возможность оформлять сделки и получать доход через третьих лиц, которые не имеют в своей собственности объектов недвижимости. За небольшую плату найдется достаточное количество желающих быть подставными лицами в сделках по купли-продажи недвижимости с целью ухода от налогов. Известны случаи, когда физических лиц просто-напросто привозят на сделку с тем только лишь, чтобы они поставили свою подпись.
Кроме того, продавцы недвижимости будут вынуждены включать сумму налога в стоимость продаваемой недвижимости.
Желание государства пополнить бюджет вполне объяснимо, но необходимо искать золотую середину между интересами государства и интересами граждан. Возможно, необходимо признать деятельность по перепродаже недвижимости на постоянной основе коммерческой деятельностью. Это заставит многих «дельцов» поубавить пыл, что может положительным образом сказаться  на стоимости квадратных метров.
Есть и обратная сторона медали - уменьшение инвестиционной деятельности граждан и строительных компаний в результате принятия законопроекта, а это так или иначе скажется на российской экономике. Кроме того, помимо увеличения налоговых обязательств, в настоящее время уменьшаются доходы российских граждан в принципе, что в совокупности в очередной раз усложняет и без того нелегкую современную жизнь россиян.

 

Автор: Однопозов Игорь

Опубликовано: 23 Ноябрь, 2009 - 15:06. Журнал № 01/2008

Оказывается, простодушные граждане, запойно поглощающие телевизионную рекламу, свято верят в чудеса. «Всего $500 в месяц — и квартира ваша!»  — завораживающе обещают с экранов банковские ролики-завлекалки.

Действительно, ну чем не чудо?! 

И главное — правда, но только не вся, а лишь ее часть. Ведь «озвучиваются» исключительно проценты по кредиту, а «за кадром» остается «самая «малость» — возврат собственно займа (другими словами «тела»). Но и это еще не все: потенциальным клиентам просто «забыли» рассказать о многочисленных страховках, комиссиях, штрафах, неустойках, оформлениях, регистрациях и обслуживаниях. Вот и выходит, что эта «дружелюбная» сумма на поверку увеличивается как минимум вдвое. Не выдержав такой откровенной рекламной дезинформации, в 2007 г. Национальный банк Украины в приказном порядке потребовал от финучреждений давать своим будущим должникам полную картину их предстоящих расходов. «Конкретная» реклама банков тут же сменилась «общей», что существенно уменьшило приток новых клиентов. Но неожиданная помощь пришла с другой стороны: появились ипотечные брокеры. Однако было бы ошибкой полагать, что представители этой новой для нашей страны профессии трудятся исключительно на «дядю-банкира». В первую очередь они работают на себя, при этом помогая как самим кредиторам, так и ленивым, ищущим особой выгоды и неудачливым заемщикам. Ипотечный, или как его называют еще, кредитный брокер — классический посредник. Его задача состоит в том, чтобы найти для клиента наиболее выгодные условия кредитования, помочь ему собрать все необходимые справки, а далее — продвигать и ускорять «процесс». За это брокер получает «комиссию» от заказчика либо самого банка (редко — фиксированную плату, в основном 1–2% от суммы кредита на покупку недвижимости и до 6% — на приобретение автомобиля). Как уже отмечалось, к их услугам прибегают «лентяи», не желающие тратить свое драгоценное время и нервы на поиск подходящего банка, либо «дельцы», мечтающие на всем сэкономить и всех обставить. Еще одну категорию клиентов таких посредников составляют «безнадежные» — люди, имеющие определенные трудности при оформлении кредита (с «липовой» справкой о доходах, «не той» регистрацией по месту жительства, неснятой судимостью, подмоченной репутацией). Эти «тяжелые случаи» требуют дополнительных расходов со стороны заказчиков, ибо расширяют круг «нужных лиц», вовлеченных в их решение. «Добровольными помощниками» в этом деле выступают как финансовые эксперты, так и мелкие авантюристы. На первый взгляд, ипотечные брокеры своей деятельностью отбирают «хлеб» у риэлторов, которые вот уже несколько лет кряду «опекают» своих клиентов-покупателей. Но так как специалисты по недвижимости делают это, как правило, абсолютно бесплатно, то ни о каком «хлебе» речь не идет. Наоборот, кредитные посредники ощутимо «разгружают» риэлторов, «взваливая» на себя эту ответственную и деликатную «чужую ношу». Итак, «кесарю — кесарево, слесарю — слесарево». И все же специалисту по недвижимости не помешает обладать определенным объемом знаний об условиях выдачи кредита отечественными банками, то есть тем массивом информации, которым обязан располагать ипотечный брокер. Первое, что нужно помнить в таких случаях — у каждого финучреждения есть несколько программ кредитования, которые могут существенно отличаться, а также различные схемы погашения долга. Во многом это зависит от периода действия кредитного договора. Мак-симальный срок кредитования физических лиц на сегодня составляет 30 лет. Но это не догма: некоторые банки ограничиваются более коротким периодом (до 15, 20, 25 лет). Следующим отличием ипотечной политики является специализация на кредитовании различных сегментов рынка недвижимости: вторичный и первичный, только вторичный, первичный определенных застройщиков. Отличаются у разных банков и верхние границы суммы кредита — до $200 тыс., до $250 тыс., до $500 тыс. и, наконец, «без ограничений» (рассмотрение вопроса происходит «в индивидуальном порядке»). Тут очень важно, как распределяется выплата общего долга («тело» плюс процент): неравными частями (классическая схема) или равными (аннуитетная). Последняя схема погашения считается более приемлемой для людей с ограниченным доходом, хотя и приводит к удорожанию недвижимости (в среднем на 15%). Первоначальный взнос должника колеблется от 5 до 30%, но в этой «арифметике» банки проявляют определенную гибкость. При минимальном проценте начальной суммы занижается оценка имущества, поэтому в действительности этот процент возрастает. Но главной уловкой, этаким своеобразным «крючком», на который «ловятся» простодушные рыбки-клиенты, является годовая процентная ставка. Именно «голая» ставка чаще всего использовалась в рекламных кампаниях банков. Сумма кредита может исчисляться «в трех измерениях»: долларах (чаще всего), гривнах или евро (реже всего). На сегодня годовая долларовая ставка и ставка в евро «плавает» в пределах 10–16%, гривневая — 12–18%. Здесь многое будет зависеть от срока кредитования — чем он больше, тем ниже ставка. На этот платеж «нанизываются» и другие проценты-«сюрпризы». В первую очередь это касается ежегодного «добровольно-прину-дительного» страхования (гибели-повреждения имущества, жизни и здоровья заемщика, потери права собственности). Каждая из этих трех страховок обходится ипотекодателю от 0,3 до 1% от страховой суммы. Еще одной малоприятной новостью для него станет так называемая банковская «комиссия». Она может быть как разовой (1–2% от суммы кредита), так и ежемесячной (0,15%). Дополнительная комиссия (2–3%) возникает чаще всего и при досрочном погашении кредита (некоторые банки ограничивают такой период). Услуги частного нотариуса также не бывают бесплатными и обойдутся ипотекодателю от 0,1 до 1% по договору ипотеки и 1% по договору купли-продажи, который ему предшествует. Больно ударит по должнику и штраф при своевременной неуплате — обычно 1% за каждый день просрочки платежа. Рассмотрев финансовые особенности ипотечного кредитования, скажем несколько слов о так называемых «дополнительных условиях». В первую очередь, конечно же, не стоит забывать о пресловутом «возрастном цензе». Проблема возникает как с лицами, не достигшими 25 лет, так и с потенциальными пенсионерами (на момент окончания срока действия договора заемщик не должен достигать пенсионного возраста). За редким исключением, таким категориям граждан кредит выдается только при наличии долгового поручительства (лица, которое берет на себя обязательства должника в случае их невыполнения). Не все так просто и со справкой о доходах заемщика, которая берется по месту основной работы за последние полгода либо год. Кроме этого, учитываются все документально подтвержденные доходы, а некоторыми банками — еще и неофициальные. В исключительных случаях рассматриваются также и косвенные доходы (дом, квартира, земельный участок, автомобиль). Существенно повышает шансы получить заем и безукоризненная кредитная история, конечно, если она есть. Вызывает вопрос требование некоторых банков предоставлять справку от психиатра о состоянии здоровья будущего должника. А почему, собственно, только от этого врача? Ведь, по большому счету, не лишними были бы данные и от нарколога, онколога, окулиста, терапевта — и так можно пройтись по всей поликлинике и дойти до полного абсурда. Просто брать или не брать в долг, возвращать или не возвращать его — категория не физического здоровья человека, а его личностных качеств. Таким образом, досконально зная все кредитные нюансы, можно выполнить работу ипотечного брокера самостоятельно, то есть попросту обойтись без него. Придется, правда, подготовить все необходимые документы, покопаться в Интернете, оббить пороги трех десятков банков, а главное — отыскать там «нужного» человека, который бы «с пониманием» отнесся к проблеме и взялся за ее решение. Тем не менее, профессия кредитного брокера востребована на рынке ипотеки, легальные структуры растут, как грибы после дождя, множится число и «черных» брокеров. И это вполне закономерный процесс, ведь еще в далеком детстве нам популярно объяснили, что если кто-то зажигает на небе звезды, значит это кому-то нужно.

Аванс, задаток, залог.

Вы решили приобрести квартиру или другую недвижимость и уже нашли продавца? Значит полдела сделано и настал черёд денежных операций. Теперь вам необходимо всего лишь оставить аванс, или залог, или задаток и квартира ваша. Однако, в чём разница между этими терминами, которыми так легко и непринуждённо оперируют агенты недвижимости и владельца квартир. В этом мы и попробуем разобраться.

Что такое аванс?

 

Аванс – это деньги, которые вы оставляете продавцу недвижимости, как гарантия серьёзных намерений приобрести данную квартиру и в качестве первой части основного платежа. Обычно, если долгожданная сделка срывается, то аванс возвращается вам в полном размере. Однако, бывают случаи, когда возврат аванса – частично или полностью – невозможен. Например, если за эти деньги хозяин провел консервацию дома или провел сбор документов, подлежащий оплате. При наличии доказательств, собственник жилья вправе не возвращать потраченную часть аванса.

 

Что такое задаток?

 

Задаток – это денежная сумма, которая также подтверждает ваше непоколебимое решение приобрести определённую квартиру. Однако, если вы вдруг отважились поменять своё решение, задаток не возвращается. Если же отменить сделку решил продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере. В итоге и вы и продавец рискуете потерять одну и ту же сумму. Например, задаток составляет 500 $. Если вы являетесь инициатором расторжения соглашения о покупке квартиры, то теряете 500 $, если продавец – он отдаёт вам ваши 500 $ и плюс свои 500 $ в качестве компенсации за потраченнное время и несбывшиеся надежды. Однако, когда расторжение наступает из-за форс-мажорных обстоятельств (например, смерть собственника) стороны могут договориться о других способах возмещения.

 

Что же такое залог?

 

Достаточно часто люди путают задаток с залогом, возможно дело лишь в созвучности слов, однако разница между понятиями существенная.

 

Залог – это гарантия выполнения определённых обязательств. Но в сфере купли-продажи жилья это понятие фигурирует значительно реже, нежели в сфере аренды недвижимости. Если обязательства нарушить – залог не возвращается. Например, вы снимаете жильё, в котором успели разбить оконное стекло. Хозяин квартиры устранять внезапно появившийся сквозняк будет именно за счёт вашего залога. Или, предположим, вы взяли в банке кредит на квартиру. В данном случае залогом и будет служить эта квартира. И если не вернуть банку все деньги, то он вынужден будет забрать данную недвижимость. Оформление соглашения Не спешите отдавать деньги в качестве задатка или аванса, чтобы скорее приобрести квартиру. Любая передача денег обязательно должна быть оформлена в письменном виде и, желательно, подтверждена у нотариуса. Таким образом, вы сможете избежать возможных судебных процессов и оградите себя от мошенников. Будьте бдительными Обратите внимание, с кем вы заключаете соглашение и кому отдаёте деньги. Очень часто владелец квартиры оформляет доверенность на некого мистера Х для сбора всех необходимых документов, а вот о полномочиях на продажу и праве принимать денежные средства речи там нет. В итоге мистер Х может исчезнуть вместе с деньгами, а у вас появляется очередная проблема, как вернуть деньги. В случае, если вы передаете деньги по доверенности мистеру Х, обязательно спрашивайте у доверенного лица документ, удостоверяющий личность, и проверяйте сроки действия доверенности у нотариуса, выдавшего ее. Надеемся, что на вашем пути будут встречаться только добросовестные продавцы и агенты недвижимости.

Из чего складывается цена "вторички"?

Какие факторы реально влияют на стоимость «вторички»?

Отбросим лирику – озелененный двор, свободные парковочные места и беседка для барбекю в шаговой доступности – хороши, но не первичны при оценке ценности места дислокации. Сегодня на первое место выходит такой фактор, как транспортная доступность. Причем автодороги в измученной пробками Москве постепенно теряют свою актуальность. Шаговая доступность метро и железной дороги – вот реальный показатель ликвидности жилья в спальных районах!

На втором месте по актуальности идет планировка жилья (год постройки дома, метраж квартиры, размеры комнат), первые и последние этажи не слишком популярны. Важен также фактор низкой криминогенности района. Очень важен метраж кухни, поскольку там традиционно принимают гостей, и вечерами всей семьей встречаются за чаем. Жить на солнечной стороне хорошо зимой, а с мая по октябрь «южные» квартиры перегреваются, и жильцы испытывают температурный дискомфорт -  приходится ставить кондиционеры. На северной стороне не слишком хорошо растут растения, зато при активной инсоляции вы не будете себя чувствовать рептилиями в перегретом террариуме. Близость большой автотрассы – палка о двух концах. С одной стороны – гарантированная транспортная доступность, с другой – загазованность и повышенный шумовой фон. Стоит ли делать ремонт перед продажей?  Навряд ли, и вот почему: опытные риэлтор и покупатель в первую очередь оценивают состояние стен и коммуникаций, а также общее состояние дома (подъезда), социального статуса жилья. Обеспеченные граждане, отстраняясь от внешнего лоска, заказывают техническую экспертизу жилища в специальных агентствах, чтобы получить экспертное мнение о его состоянии. А сделать косметический ремонт, поменяв обои, пол, потолки – не так уж и затратно. Более того, 80% покупателей обязательно делают ремонт в свежекупленной квартире. Впрочем, в сегменте «эконом» недорогой косметический ремонт играет на руку продавцу: зачастую покупатели бывают стеснены в средствах, и потому воспримут такую опцию, как приятный бонус. В престижный районах на стоимость «вторички» позитивно влияет легенда местности и самой квартиры: если в этом месте проживал какой-то известный деятель науки, искусства, политики, ее цена может вырасти при грамотном менеджементе до 25%. «В России фактор месторасположения является определяющим. Далее идет транспортная доступность (близость метро, ж/д станции), планировка (год постройки дома, метраж квартиры, размеры комнат), этажность, метраж кухни, солнечная освещенность и вид из окон», - считает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер».

Чем опасна квартира

Мы привыкли думать, что родная квартира - самое комфортное место на свете. Все опасности большого мира остаются за сравнительно толстыми стенами и двойной металлической дверью. Для максимального удобства мы оборудуем свои дома по последнему слову техники и не подозреваем, что «блага цивилизации» не всегда безобидны. Какие бытовые неприятности угрожают горожанину в собственной квартире?


Кухня – от каких бытовых приборов ждать подвоха Кухонные вредители – это не только пищевая моль и мыши из мусоропровода. Как ни странно, неприятности могут доставить главные помощники домохозяйки – современные бытовые приборы. Чем лучше оснащена ваша кухня, тем шире круг потенциальных опасностей. Большинство из них предугадать нетрудно: мощный блендер или слайсер вполне способны поранить зазевавшегося повара, а мультиварка или кофемашина – обдать струёй горячего пара. Гораздо сложнее узнать скрытых «врагов» человека, которые оказывают на нас невидимое воздействие. По мнению многих физиков, врачей и физиологов, минимум два важнейших бытовых прибора, без которых невозможно представить себе жизнь современного горожанина, опасны для здоровья. Это микроволновая печь и холодильник. Дело в том, что устройства излучают мощное магнитное поле, которое при длительном воздействии на человека может стать причиной сильных головных болей, ломоты в суставах, а также общей вялости и апатии. Особенно опасны современные холодильники с системой No frost – излучение их мощных компрессоров пробивает даже бетонную стену. Очевидно, что мы не можем отказаться от использования техники, поэтому эксперты советуют владельцам недвижимости по возможности минимизировать вредное воздействие. Холодильник лучше расположить в самом дальнем углу минимум в полутора метрах от обеденного стола. Также прибор не стоит ставить у внутренней стены, смежной с жилой комнатой. СВЧ-печке, по мнению экспертов, не место на столе. Более того, не стоит находиться рядом работающей с микроволновкой - лучше поставить еду разогреваться и выйти из помещения. Ванная - почему нужно быть настороже Типичная сцена из ужастика – фен, который падает в воду и убивает хозяина током. Все, кто хоть раз наблюдал эту поучительную картину, стараются держать электроприборы подальше от воды и устанавливать в помещениях с повышенной влажностью специальные розетки с гидрозащитой. Но получить электрический разряд в собственной ванной может даже самый предусмотрительный человек, который сушит голову в спальне и установил металлопластиковый стояк. Дело в том, что на металлической сантехнике, ручках сантехнических люков, кранах и полотенцесушителях могут появляться так называемые «пробои» из-за воздействия нулевых (или блуждающих) токов. Причиной могут быть плохо заземленные электроприборы или устройство теплого пола. Причем источник проблемы иногда находится у соседей - ток вполне может «гулять» между квартирами по стояку. Подобный электрический удар не опасен для здоровья человека, но приятного в этом мало. Поэтому при ремонте нужно максимально заземлять все источники потенциальных проблем. Другая незаметная опасность, которая может подстерегать в санузле, - конденсат, который скапливается на задних стенках внешне безобидных и вполне исправных унитазов. Если вы регулярно поскальзываетесь на лужах неизвестного происхождения, рис